যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছেন, কিন্তু ডাউন পেমেন্টের বাইরে আরও কয়েক হাজার ডলার খরচের কথা শুনে বিভ্রান্ত হচ্ছেন? বাড়ি কেনার সময় ডাউন পেমেন্টের পাশাপাশি ক্রেতাকে যে অতিরিক্ত অর্থ পরিশোধ করতে হয়, তার একটি বড় অংশ হলো ক্লোজিং কস্ট। বাড়ির মালিকানা হস্তান্তর, মর্টগেজ ঋণের প্রক্রিয়া সম্পন্ন, আইনি নথিপত্র তৈরি এবং বিভিন্ন সরকারি ও বেসরকারি প্রতিষ্ঠানের ফি পরিশোধের জন্য এই অর্থ ব্যয় হয়। বাড়ির দাম ও ডাউন পেমেন্ট নিয়ে অনেক ক্রেতা আগে থেকেই পরিকল্পনা করলেও ক্লোজিং কস্ট সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা না থাকায় শেষ মুহূর্তে আর্থিক চাপে পড়েন। বিশেষ করে যারা প্রথমবার যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কিনছেন, তাদের মধ্যে এ নিয়ে নানা ধরনের প্রশ্ন ও বিভ্রান্তি দেখা যায়।   সাধারণভাবে ক্লোজিং কস্ট বলতে বাড়ি কেনার চূড়ান্ত লেনদেন সম্পন্ন করতে প্রয়োজনীয় বিভিন্ন ফি, কর, বিমা এবং আগাম পরিশোধযোগ্য খরচের সমষ্টিকে বোঝায়। এটি বাড়ির ডাউন পেমেন্টের অংশ নয়। আবার পুরো অর্থও ব্যাংক বা মর্টগেজ কোম্পানির কাছে যায় না। বরং ঋণদাতা, টাইটেল কোম্পানি, অ্যাটর্নি, সরকারি রেকর্ড অফিস, বিমা প্রতিষ্ঠানসহ সংশ্লিষ্ট বিভিন্ন সেবাদাতার কাছে এই অর্থের একটি অংশ পরিশোধ করা হয়।   যুক্তরাষ্ট্রে সাধারণত বাড়ির ক্রয়মূল্যের প্রায় ২ থেকে ৫ শতাংশ পর্যন্ত ক্লোজিং কস্ট হতে পারে। তবে এটি কোনো নির্দিষ্ট বা বাধ্যতামূলক হার নয়। বাড়ির অবস্থান, ক্রয়মূল্য, ঋণের ধরন, ঋণদাতা এবং স্থানীয় নিয়ম অনুযায়ী খরচ কমবেশি হয়। কোনো কোনো ক্ষেত্রে এর পরিমাণ আরও বেশি হতে পারে। ক্লোজিং কস্টের মধ্যে কী কী খরচ থাকে? বাড়ি কেনার সময় ক্লোজিং কস্টের মধ্যে একাধিক খাতের অর্থ অন্তর্ভুক্ত থাকে। সব ক্রেতার ক্ষেত্রে প্রতিটি খরচ প্রযোজ্য না হলেও সাধারণত নিচের বিষয়গুলো গুরুত্বপূর্ণ।   লোন অরিজিনেশন ফি: মর্টগেজ ঋণ তৈরি ও প্রক্রিয়াকরণের জন্য ঋণদাতা যে ফি নেন, সেটি লোন অরিজিনেশন ফি। ঋণের আবেদন, নথিপত্র প্রস্তুত এবং ঋণ প্রক্রিয়াকরণের প্রশাসনিক খরচ এতে অন্তর্ভুক্ত থাকতে পারে।   অ্যাপ্রেইজাল ফি: বাড়িটির বাজারমূল্য নির্ধারণের জন্য একজন পেশাদার অ্যাপ্রেইজার নিয়োগ করা হয়। ঋণদাতা সাধারণত নিশ্চিত হতে চান যে বাড়ির মূল্য এবং প্রস্তাবিত ঋণের পরিমাণের মধ্যে সামঞ্জস্য রয়েছে। এই মূল্যায়নের জন্য যে অর্থ দিতে হয়, সেটি অ্যাপ্রেইজাল ফি।   ক্রেডিট রিপোর্ট ও আন্ডাররাইটিং ফি: ক্রেতার ক্রেডিট স্কোর, আয়, সম্পদ, ঋণ পরিশোধের ইতিহাস এবং আর্থিক সক্ষমতা যাচাই করা হয়। এসব যাচাই ও ঋণ অনুমোদনের প্রক্রিয়ায় বিভিন্ন ফি যুক্ত হতে পারে।   টাইটেল সার্চ ও টাইটেল ইন্স্যুরেন্স: বাড়িটির মালিকানা নিয়ে কোনো আইনি জটিলতা, বকেয়া ঋণ, অন্য কোনো ব্যক্তির দাবি বা মালিকানা সংক্রান্ত সমস্যা রয়েছে কি না, তা যাচাই করা হয়। পাশাপাশি ঋণদাতার স্বার্থ সুরক্ষার জন্য সাধারণত লেন্ডারস টাইটেল ইন্স্যুরেন্স নেওয়া হয়। ক্রেতা চাইলে নিজের মালিকানা সুরক্ষার জন্য আলাদাভাবে ওনার্স টাইটেল ইন্স্যুরেন্সও নিতে পারেন।   অ্যাটর্নি ও সেটেলমেন্ট ফি: বাড়ির মালিকানা হস্তান্তর, চুক্তিপত্র যাচাই, আইনি নথি তৈরি এবং চূড়ান্ত লেনদেন সম্পন্ন করার জন্য অ্যাটর্নি বা সেটেলমেন্ট প্রতিষ্ঠানের ফি দিতে হতে পারে। অঙ্গরাজ্যভেদে এই প্রক্রিয়া ও খরচের ধরন আলাদা।   রেকর্ডিং ও সরকারি ফি: বাড়ির দলিল এবং মর্টগেজসংক্রান্ত নথি স্থানীয় কাউন্টির সরকারি রেকর্ডে নিবন্ধন করতে হয়। এ জন্য রেকর্ডিং ফি, ডিড রেকর্ডিং চার্জ এবং প্রযোজ্য সরকারি কর বা ট্রান্সফার ফি দিতে হতে পারে।   প্রিপেইড প্রপার্টি ট্যাক্স ও হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্স: বাড়ি কেনার সময় কিছু কর ও বিমার অর্থ আগাম পরিশোধ করতে হয়। যেমন, বাড়ির হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্সের প্রথম বছরের প্রিমিয়াম এবং নির্দিষ্ট সময়ের প্রপার্টি ট্যাক্স। এসব খরচও অনেক সময় ক্লোজিংয়ের সময় পরিশোধ করতে হয়।   এসক্রো অ্যাকাউন্টের প্রাথমিক জমা: অনেক ঋণদাতা বাড়ির প্রপার্টি ট্যাক্স ও ইন্স্যুরেন্সের অর্থ সংগ্রহ এবং পরিশোধের জন্য এসক্রো অ্যাকাউন্ট তৈরি করেন। এই অ্যাকাউন্টে প্রাথমিক ব্যালান্স রাখার জন্য কয়েক মাসের কর ও বিমার অর্থ আগাম জমা দিতে হতে পারে।   ডিসকাউন্ট পয়েন্ট: কেউ যদি মর্টগেজের সুদের হার কমাতে চান, তাহলে ঋণের একটি নির্দিষ্ট শতাংশ আগাম পরিশোধ করে ডিসকাউন্ট পয়েন্ট কিনতে পারেন। এটি বাধ্যতামূলক নয়। তবে কেউ এই সুবিধা নিলে সেই অর্থও ক্লোজিং কস্টের মধ্যে যুক্ত হয়।   এ ছাড়াও বাড়ির ধরন ও লেনদেন অনুযায়ী হোমওনার্স অ্যাসোসিয়েশন বা এইচওএ ফি, কনডোমিনিয়াম চার্জ এবং অন্যান্য পরিদর্শনসংক্রান্ত খরচ যুক্ত হতে পারে। তবে সব খরচ প্রত্যেক ক্রেতার ক্ষেত্রে প্রযোজ্য নয়।   ক্লোজিং কস্ট কি শুধু ক্রেতাকেই দিতে হয়? না। যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনাবেচার ক্ষেত্রে ক্লোজিং কস্টের সব অর্থ যে ক্রেতাকেই বহন করতে হবে, এমন কোনো নিয়ম নেই। চুক্তি এবং স্থানীয় প্রচলন অনুযায়ী কিছু খরচ বিক্রেতাও বহন করতে পারেন। আবার অনেক সময় বিক্রেতা ক্রেতাকে বাড়ি কেনার প্রাথমিক খরচ কমাতে আর্থিক সহায়তা দেন। এই সুবিধাকে বলা হয় সেলার কনসেশন বা সেলার ক্রেডিট।   উদাহরণ হিসেবে, একজন ক্রেতা ৪ লাখ ডলারের একটি বাড়ি কিনতে চাচ্ছেন। ডাউন পেমেন্টের পাশাপাশি তার ক্লোজিং কস্টের জন্য আরও ১২ হাজার ডলার প্রয়োজন। ক্রেতার সঙ্গে আলোচনার ভিত্তিতে বিক্রেতা যদি ৮ হাজার ডলার ক্লোজিং কস্ট বহনের প্রস্তাব দেন, তাহলে ঋণদাতার অনুমোদন ও প্রযোজ্য নিয়মের মধ্যে থেকে সেই অর্থ ক্রেতার অনুমোদিত ক্লোজিং খরচ মেটাতে ব্যবহার করা যেতে পারে। সে ক্ষেত্রে ক্রেতাকে নিজের পকেট থেকে পুরো ১২ হাজার ডলার দিতে হবে না। অবশিষ্ট ৪ হাজার ডলার দিতে হবে।   সেলার ক্রেডিট কীভাবে পাওয়া যায়? সাধারণত বাড়ি কেনার অফার দেওয়ার সময়ই এই সুবিধা নিয়ে আলোচনা করা হয়। ক্রেতার রিয়েল এস্টেট এজেন্ট বিক্রেতার কাছে নির্দিষ্ট পরিমাণ ডলার অথবা বাড়ির বিক্রয়মূল্যের নির্দিষ্ট শতাংশ ক্লোজিং কস্ট হিসেবে দেওয়ার প্রস্তাব করতে পারেন। বিক্রেতা রাজি হলে বিষয়টি ক্রয়চুক্তিতে উল্লেখ করা হয়। পরবর্তী সময়ে ঋণদাতার অনুমোদন অনুযায়ী চূড়ান্ত ক্লোজিং ডকুমেন্টে সেই অর্থ সমন্বয় করা হয়।   তবে সেলার ক্রেডিট মানে বিক্রেতা ক্রেতাকে সরাসরি হাতে নগদ টাকা দিয়ে দেবেন, এমন নয়। সাধারণত এই অর্থ অনুমোদিত ক্লোজিং খরচ ও প্রিপেইড খরচের বিপরীতে সমন্বয় করা হয়। ক্রেতার ডাউন পেমেন্টের বিকল্প হিসেবেও এটি ব্যবহার করা যায় না। ফলে অফার দেওয়ার সময় সেলার ক্রেডিটের বিষয়টি সঠিকভাবে চুক্তিতে উল্লেখ করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ।   ক্লোজিং কস্ট কমানোর উপায় কী? বাড়ি কেনার সময় কয়েকটি কৌশল অবলম্বন করলে ক্রেতারা নিজেদের প্রাথমিক খরচ কমাতে পারেন। এর মধ্যে অন্যতম হলো বিক্রেতার কাছ থেকে সেলার ক্রেডিট চাওয়া। বাড়ির অফার দেওয়ার সময় এজেন্টের মাধ্যমে বিষয়টি আলোচনা করা যেতে পারে।   এ ছাড়া ঋণদাতার কাছ থেকে লেন্ডার ক্রেডিট নেওয়ার সুযোগও রয়েছে। তবে অনেক ক্ষেত্রে এর বিনিময়ে তুলনামূলক বেশি সুদের হার গ্রহণ করতে হয়। ফলে শুধু প্রাথমিক খরচ কমানোর দিকে না তাকিয়ে দীর্ঘমেয়াদে মোট কত অর্থ পরিশোধ করতে হবে, সেটিও হিসাব করা উচিত।   টাইটেল কোম্পানি, সেটেলমেন্ট সার্ভিস এবং অন্যান্য যেসব সেবা বেছে নেওয়ার সুযোগ রয়েছে, সেগুলোর খরচ বিভিন্ন প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে তুলনা করাও উপকারী হতে পারে। পাশাপাশি ডিসকাউন্ট পয়েন্ট কিনলে সুদের হার কমার বিপরীতে আগাম দেওয়া অর্থ দীর্ঘমেয়াদে সাশ্রয়ী হবে কি না, তা যাচাই করা দরকার।   ক্লোজিংয়ের আগে কোন বিষয়গুলো যাচাই করবেন?যুক্তরাষ্ট্রের কনজ্যুমার ফাইন্যান্সিয়াল প্রোটেকশন ব্যুরোর নিয়ম অনুযায়ী, মর্টগেজের আবেদন পাওয়ার পর ঋণদাতাকে সাধারণত তিন কর্মদিবসের মধ্যে লোন এস্টিমেট দিতে হয়। এতে সম্ভাব্য ঋণের শর্ত এবং আনুমানিক ক্লোজিং কস্ট উল্লেখ থাকে।   অন্যদিকে, নির্ধারিত ক্লোজিংয়ের অন্তত তিন কর্মদিবস আগে ক্রেতাকে চূড়ান্ত ক্লোজিং ডিসক্লোজার দিতে হয়। এতে ঋণের চূড়ান্ত শর্ত, বিভিন্ন খরচ, কে কোন অর্থ পরিশোধ করছেন এবং ক্রেতাকে শেষ পর্যন্ত কত টাকা দিতে হবে, তার বিস্তারিত হিসাব থাকে।   ক্লোজিং ডিসক্লোজার হাতে পাওয়ার পর লোন এস্টিমেটের সঙ্গে চূড়ান্ত খরচের পার্থক্য রয়েছে কি না, বিক্রেতার প্রতিশ্রুত ক্রেডিট সঠিকভাবে যুক্ত হয়েছে কি না এবং টাইটেল, অ্যাটর্নি, অ্যাপ্রেইজাল ও অন্যান্য ফি সঠিকভাবে উল্লেখ করা হয়েছে কি না, তা যাচাই করা উচিত। প্রিপেইড ট্যাক্স, ইন্স্যুরেন্স এবং এসক্রো অ্যাকাউন্টের অর্থের হিসাবও ভালোভাবে দেখা দরকার।   সবশেষে ক্যাশ টু ক্লোজ বা বাড়ি কেনার দিন নিজের পকেট থেকে ঠিক কত টাকা পরিশোধ করতে হবে, সেটি নিশ্চিত হওয়া জরুরি। কারণ ক্লোজিং কস্টের মোট পরিমাণ এবং ক্লোজিংয়ের দিন হাতে নিয়ে যেতে হবে এমন অর্থ এক বিষয় নয়। আগে দেওয়া ডিপোজিট, ঋণের অর্থ এবং বিক্রেতা বা ঋণদাতার অনুমোদিত ক্রেডিট সমন্বয়ের পর চূড়ান্ত ক্যাশ টু ক্লোজ নির্ধারিত হয়।   যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনা শুধু ডাউন পেমেন্টের বিষয় নয়। এর সঙ্গে জড়িত রয়েছে বিভিন্ন আইনি, আর্থিক ও প্রশাসনিক খরচ। তাই বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার আগে সম্ভাব্য ক্লোজিং কস্ট সম্পর্কে পরিষ্কার ধারণা থাকা জরুরি। বিশেষ করে প্রথমবার বাড়ি কিনতে যাওয়া বাংলাদেশি অভিবাসীদের উচিত বাড়ির দাম ও মাসিক মর্টগেজ পেমেন্টের পাশাপাশি ক্লোজিং কস্টের জন্যও আলাদা বাজেট রাখা।   একই সঙ্গে বিক্রেতার কাছ থেকে ক্লোজিং কস্টের আর্থিক সহায়তা পাওয়া যায় কি না, সেটিও বাড়ি কেনার অফার দেওয়ার সময় আলোচনা করা যেতে পারে। সঠিক পরিকল্পনা, ঋণদাতার সঙ্গে আগাম আলোচনা এবং চুক্তির শর্ত ভালোভাবে যাচাই করলে বাড়ি কেনার সময় অপ্রত্যাশিত আর্থিক চাপ অনেকটাই কমানো সম্ভব।

যুক্তরাষ্ট্রে নতুন বাড়ি নির্মাণ এবং সাধারণ মানুষের বাড়ি কেনার সামর্থ্যের বিচারে ২০২৬ সালের সেরা রাজ্য হিসেবে নির্বাচিত হয়েছে ইন্ডিয়ানা। অন্যদিকে উচ্চমূল্য, জমির সংকট এবং ধীরগতির নির্মাণ কার্যক্রমের কারণে তালিকার একেবারে নিচে অবস্থান করছে নিউইয়র্ক।   সম্প্রতি প্রকাশিত রিয়েলটর ডটকমের ২০২৬ সালের ‘স্টেট হাউজিং রিপোর্ট কার্ড’-এ এই চিত্র উঠে এসেছে। প্রতিবেদনে দেখা যায়, যুক্তরাষ্ট্রের মধ্য-পশ্চিম ও দক্ষিণাঞ্চলের রাজ্যগুলো আবাসন খাতে উল্লেখযোগ্য অগ্রগতি ধরে রেখেছে। বিপরীতে উপকূলীয় ও পশ্চিমাঞ্চলের অধিকাংশ রাজ্য এখনও উচ্চমূল্য ও আবাসন সংকটের চাপে পিছিয়ে রয়েছে।   রিপোর্ট অনুযায়ী, আবাসন খাতে সামগ্রিক মূল্যায়নে ১০০ নম্বরের মধ্যে ৭৬ দশমিক ৩ পয়েন্ট পেয়ে শীর্ষস্থান দখল করেছে ইন্ডিয়ানা। গত বছরের তুলনায় তিন ধাপ এগিয়ে উঠে তারা প্রথম হয়েছে। ২০২৫ সালে শীর্ষে থাকা সাউথ ক্যারোলাইনা এবার নেমে গেছে তৃতীয় স্থানে।   বিশ্লেষকরা বলছেন, ইন্ডিয়ানার সাফল্যের মূল কারণ হলো তুলনামূলক সাশ্রয়ী মূল্যে বাড়ি কেনার সুযোগ এবং নতুন আবাসন নির্মাণে ধারাবাহিকতা বজায় রাখা। রাজ্যটিতে একটি মধ্যম মূল্যের বাড়ি কিনতে গড়ে একটি পরিবারের বার্ষিক আয়ের প্রায় ২৮ শতাংশ ব্যয় করতে হয়, যা আবাসন সামর্থ্যের আন্তর্জাতিক মানদণ্ডের মধ্যেই রয়েছে।   রিয়েলটর ডটকমের জ্যেষ্ঠ অর্থনীতিবিদ জোয়েল বার্নার বলেন, এবারের প্রতিবেদনে যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে পরিচিত আঞ্চলিক বৈষম্য আবারও স্পষ্ট হয়েছে। তবে একই সঙ্গে কিছু রাজ্যের অবস্থানে বড় ধরনের পরিবর্তনও দেখা গেছে।   রিপোর্ট তৈরির ক্ষেত্রে ৫০টি রাজ্য এবং রাজধানী ওয়াশিংটন ডিসিকে দুটি প্রধান সূচকের ভিত্তিতে মূল্যায়ন করা হয়েছে। এর একটি হলো বাড়ি কেনার সামর্থ্য এবং অন্যটি নতুন বাড়ি নির্মাণের গতি। প্রতিটি সূচক মোট নম্বরের ৫০ শতাংশ করে প্রভাব ফেলেছে।   তালিকায় দ্বিতীয় স্থানে রয়েছে আইওয়া এবং তৃতীয় স্থানে সাউথ ক্যারোলাইনা। আইওয়াকে যুক্তরাষ্ট্রের সবচেয়ে সাশ্রয়ী আবাসন বাজার হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে। সেখানে একটি পরিবারকে মধ্যম মূল্যের বাড়ি কিনতে তাদের আয়ের মাত্র এক-চতুর্থাংশের কিছু বেশি ব্যয় করতে হয়।   চতুর্থ স্থানে রয়েছে টেক্সাস। নতুন বাড়ি নির্মাণে দেশটির মধ্যে সবচেয়ে সক্রিয় রাজ্য হলেও বাড়ির মূল্য তুলনামূলক বেশি হওয়ায় সামর্থ্যের সূচকে কিছুটা পিছিয়ে রয়েছে। পঞ্চম স্থানে রয়েছে নর্থ ক্যারোলাইনা।   এবারের প্রতিবেদনে সবচেয়ে বেশি উন্নতি করেছে ডেলাওয়্যার। গত বছরের তুলনায় ১২ ধাপ এগিয়ে সপ্তম স্থানে উঠে এসেছে রাজ্যটি। একইভাবে ইউটাহও ১২ ধাপ উন্নতি করেছে। নির্মাণ কার্যক্রম বৃদ্ধি এবং নতুন বাড়ির প্রতিযোগিতামূলক মূল্য তাদের এই অগ্রগতির প্রধান কারণ।   অন্যদিকে আলাবামা, মেরিল্যান্ড, নিউ জার্সি, লুইজিয়ানা ও উইসকনসিনের অবস্থান উল্লেখযোগ্যভাবে অবনতি হয়েছে। প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, এসব রাজ্যে নতুন আবাসন নির্মাণের গতি কমে যাওয়াই তাদের পিছিয়ে পড়ার অন্যতম কারণ।   তালিকার সর্বনিম্ন অবস্থানে রয়েছে নিউইয়র্ক। মাত্র ৮ দশমিক ৫ নম্বর পেয়ে রাজ্যটি ‘এফ’ গ্রেড অর্জন করেছে। অত্যন্ত উচ্চ আবাসন মূল্য, সীমিত নতুন নির্মাণ এবং ক্রেতাদের জন্য বাড়ি কেনার কম সুযোগ এর প্রধান কারণ হিসেবে উল্লেখ করা হয়েছে। নিউইয়র্কের পাশাপাশি ম্যাসাচুসেটস, রোড আইল্যান্ড, হাওয়াই ও ক্যালিফোর্নিয়াও সবচেয়ে পিছিয়ে থাকা রাজ্যগুলোর মধ্যে রয়েছে।   বিশ্লেষকদের মতে, যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে বর্তমানে সবচেয়ে বড় চ্যালেঞ্জ হলো ক্রমবর্ধমান চাহিদার সঙ্গে সামঞ্জস্য রেখে নতুন বাড়ি নির্মাণ করা। বিশেষ করে উপকূলীয় রাজ্যগুলোতে কঠোর ভূমি ব্যবহার নীতি, সীমিত জমি এবং দীর্ঘ অনুমোদন প্রক্রিয়া আবাসন সংকটকে আরও জটিল করে তুলছে।   তবে ইন্ডিয়ানার মতো কিছু রাজ্য দেখিয়ে দিয়েছে, সাশ্রয়ী আবাসন নিশ্চিত করা এবং নির্মাণ খাতকে উৎসাহ দেওয়া গেলে সাধারণ মানুষের জন্য বাড়ির মালিক হওয়া এখনও সম্ভব। যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে ভবিষ্যতের প্রতিযোগিতা এখন অনেকটাই নির্ভর করবে কোন রাজ্য দ্রুত নতুন বাড়ি নির্মাণ করতে পারে এবং একই সঙ্গে সেগুলোকে সাধারণ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার মধ্যে রাখতে পারে তার ওপর।

যুক্তরাষ্ট্রে নতুন বাড়ি নির্মাণের খরচ ক্রমেই বেড়ে চলেছে। তবে শুধু নির্মাণসামগ্রী, শ্রমিকের মজুরি বা জমির দামই নয়, বাড়তি ব্যয়ের বড় একটি অংশ এখন আসছে বিভিন্ন সরকারি অনুমোদন, নির্মাণবিধি, পরিদর্শন প্রক্রিয়া এবং প্রশাসনিক নিয়মকানুন থেকে। যুক্তরাষ্ট্রের ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব হোম বিল্ডার্স (এনএএইচবি)-এর সাম্প্রতিক এক গবেষণায় দেখা গেছে, এসব নিয়ন্ত্রক ব্যয় এখন একটি নতুন একক-পরিবারের বাড়ির মোট বিক্রয়মূল্যের ২৬ দশমিক ৪ শতাংশ পর্যন্ত পৌঁছেছে।   সংস্থাটির হিসাব অনুযায়ী, চলতি বছরের জানুয়ারিতে যুক্তরাষ্ট্রে একটি নতুন বাড়ির গড় বিক্রয়মূল্য ছিল ৪ লাখ ৯৯ হাজার ৫০০ ডলার। এর মধ্যে প্রায় ১ লাখ ৩১ হাজার ৭৩৪ ডলার সরাসরি বিভিন্ন অনুমোদন, ফি, বিধিনিষেধ, পরিদর্শন ও প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার কারণে যুক্ত হয়েছে।   গবেষণাটি এমন এক সময়ে প্রকাশিত হয়েছে, যখন যুক্তরাষ্ট্র দীর্ঘদিন ধরে আবাসন সংকটের মুখোমুখি। দেশজুড়ে কয়েক মিলিয়ন আবাসন ইউনিটের ঘাটতি রয়েছে এবং বাড়ির উচ্চমূল্যের কারণে সাধারণ মানুষের জন্য আবাসন ক্রমেই নাগালের বাইরে চলে যাচ্ছে।   এনএএইচবির চেয়ারম্যান বিল ওয়েন্স বলেন, অতিরিক্ত এবং ব্যয়বহুল নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থা দেশের আবাসন সক্ষমতা সংকটকে আরও গভীর করছে। তার মতে, এসব নিয়মকানুনের কারণে নির্মাতাদের পক্ষে তুলনামূলক সাশ্রয়ী মূল্যের বাড়ি নির্মাণ করা কঠিন হয়ে পড়ছে, যা শেষ পর্যন্ত ক্রেতাদের ওপর অতিরিক্ত চাপ সৃষ্টি করছে।   তিনি নীতিনির্ধারকদের প্রতি অপ্রয়োজনীয় ও ব্যয়বহুল বিধিনিষেধ পুনর্বিবেচনার আহ্বান জানান। তার ভাষায়, অনেক নিয়ম এমনভাবে খরচ বাড়াচ্ছে যে সাধারণ ক্রেতারা আবাসন বাজার থেকে কার্যত ছিটকে পড়ছেন এবং নতুন প্রকল্পের গতি কমে যাচ্ছে।   গবেষণা অনুযায়ী, গত পাঁচ বছরে আবাসন নির্মাণে নিয়ন্ত্রক ব্যয় প্রায় ৪০ শতাংশ বৃদ্ধি পেয়েছে। ২০১১ সালে যেখানে এসব ব্যয় একটি নতুন বাড়ির ক্ষেত্রে গড়ে ৬৫ হাজার ২২৪ ডলার ছিল, ২০২১ সালে তা বেড়ে দাঁড়ায় ৯৩ হাজার ৮৭০ ডলারে। বর্তমানে সেই ব্যয় ১ লাখ ৩১ হাজার ডলারেরও বেশি।   নির্মাণ খাতে নিয়ন্ত্রণের ধরনও সময়ের সঙ্গে পরিবর্তিত হয়েছে। আগে জমি-সংক্রান্ত বিধিনিষেধ বড় ব্যয়ের কারণ ছিল। কিন্তু সাম্প্রতিক বছরগুলোতে নির্মাণবিধি, নকশা সংক্রান্ত শর্ত এবং অতিরিক্ত পরিদর্শন প্রক্রিয়ার খরচ আরও দ্রুত বেড়েছে।   এনএএইচবির জরিপে অংশ নেওয়া প্রায় ৮৮ শতাংশ আবাসন উন্নয়নকারী জানিয়েছেন, তাদের স্থানীয় কর্তৃপক্ষের অতিরিক্ত নকশা-সংক্রান্ত শর্ত মানতে হয়, যা প্রচলিত জোনিং বিধির বাইরের বিষয়। অনেক ক্ষেত্রে উন্নয়ন প্রকল্পের একটি অংশ জনসাধারণের ব্যবহার বা সরকারি প্রয়োজনে সংরক্ষিত রাখার বাধ্যবাধকতাও থাকে।   এছাড়া সময়ক্ষেপণও বড় ব্যয়ের উৎস হয়ে উঠেছে। জরিপে অংশ নেওয়া ৯৪ শতাংশ উন্নয়নকারী জানিয়েছেন, বিভিন্ন অনুমোদন ও প্রশাসনিক প্রক্রিয়ার কারণে প্রকল্প বাস্তবায়নে বিলম্ব ঘটে। ফলে উন্নয়ন ঋণের সুদ বেড়ে যায়, যা শেষ পর্যন্ত বাড়ির ক্রেতাদের ওপর চাপিয়ে দেওয়া হয়।   বিশেষজ্ঞদের মতে, নির্মাণবিধির পরিবর্তন বর্তমানে সবচেয়ে বড় ব্যয়-সৃষ্টিকারী উপাদানগুলোর একটি। বাড়ির বাইরের আবরণ, বেড়া, প্রবেশপথ কিংবা ভবনের অবস্থান নির্ধারণের মতো নানামুখী নকশাগত শর্তও নির্মাতাদের অতিরিক্ত অর্থ ব্যয় করতে বাধ্য করছে।   আবাসন খাতের উদ্যোক্তাদের আরেকটি বড় অভিযোগ হলো বিভিন্ন অঞ্চলে নিয়মকানুনের ব্যাপক বৈচিত্র্য। ডালাসভিত্তিক রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠান আরআরইএএফ হোল্ডিংসের প্রধান পরিচালন কর্মকর্তা জেফ হোলজম্যান বলেন, তারা যেসব অঙ্গরাজ্যে কাজ করেন সেখানে মোট প্রকল্প ব্যয়ের ২৫ থেকে ৩৩ শতাংশ পর্যন্ত বিভিন্ন নিয়ন্ত্রক খাতে ব্যয় হয়।   তার মতে, সমস্যা শুধু খরচ নয়; বরং একেক শহর ও অঞ্চলে একেক ধরনের নিয়ম থাকায় পরিকল্পনা ও বিনিয়োগ আরও জটিল হয়ে পড়ে। কোথাও যানবাহন চলাচল-সংক্রান্ত সমীক্ষা বাধ্যতামূলক, কোথাও আবার জোনিং অনুমোদন পেতে দীর্ঘ আইনি প্রক্রিয়ার মুখোমুখি হতে হয়।   হোলজম্যান বলেন, ব্যবসায়ীরা তখনই নতুন বিনিয়োগে আগ্রহী হন, যখন সিদ্ধান্ত গ্রহণের প্রক্রিয়া স্পষ্ট ও পূর্বানুমানযোগ্য থাকে। কিন্তু দীর্ঘসূত্রতা ও অনিশ্চয়তা প্রকল্পের ঝুঁকি বাড়িয়ে দেয়।   ক্যালিফোর্নিয়াভিত্তিক আবাসন নির্মাতা প্রতিষ্ঠান থমাস জেমস হোমসের প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা স্টিভ শ্লাগেটারও একই ধরনের অভিজ্ঞতার কথা জানিয়েছেন। তিনি বলেন, পশ্চিম উপকূলের বিভিন্ন শহরে নিয়ম ও ব্যাখ্যার ধরন আলাদা। বিশেষ করে ক্যালিফোর্নিয়ায় পরিবেশগত মূল্যায়ন ও উপকূলীয় উন্নয়ন-সংক্রান্ত অনুমোদন প্রকল্পের সময় ও ব্যয় উল্লেখযোগ্যভাবে বাড়িয়ে দেয়।   বাড়তি ব্যয় ও দীর্ঘ অনুমোদন প্রক্রিয়ার কারণে যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে নতুন সরবরাহ বৃদ্ধির গতি কমে যাচ্ছে বলে মনে করছেন সংশ্লিষ্টরা। একই সঙ্গে নির্মাণ ব্যয় বাড়ায় অনেক প্রতিষ্ঠান প্রকল্প সীমিত করছে অথবা বড় প্রতিষ্ঠানের সঙ্গে একীভূত হওয়ার পথে হাঁটছে।   আবাসন বিশ্লেষকরা বলছেন, যুক্তরাষ্ট্রে আবাসন সংকট নিরসনের জন্য শুধু নতুন বাড়ি নির্মাণ বাড়ালেই হবে না; বরং নির্মাণ প্রক্রিয়াকে আরও দ্রুত, স্বচ্ছ ও ব্যয়সাশ্রয়ী করার বিষয়েও গুরুত্ব দিতে হবে। অন্যথায় সাধারণ ক্রেতাদের জন্য নিজস্ব বাড়ির স্বপ্ন আরও দূরে সরে যেতে পারে।