যুক্তরাষ্ট্রে রাজনৈতিক আশ্রয়ের (Asylum) আবেদন করেছেন, কিন্তু এখনো গ্রিন কার্ড পাননি। এমন অবস্থায় কি বাড়ি কেনা সম্ভব? এ নিয়ে অনেক বাংলাদেশি অভিবাসীর মধ্যে রয়েছে নানা প্রশ্ন ও সংশয়। তবে অ্যাসাইলাম আবেদন চলমান থাকলেও নির্দিষ্ট যোগ্যতা, বৈধ কাগজপত্র এবং আর্থিক সক্ষমতা থাকলে কিছু অর্থায়ন কর্মসূচির মাধ্যমে বাড়ি কেনার সুযোগ থাকতে পারে। চাকরিজীবী থেকে শুরু করে ব্যবসায়ীদের জন্যও রয়েছে আয়ের ধরন অনুযায়ী বিভিন্ন বিকল্প।   ইজারা হোম ফাইন্যান্সিংয়ের ঋণ কর্মকর্তা খন্দকার জামিল জানিয়েছেন, অ্যাসাইলাম আবেদনকারী এমন একাধিক গ্রাহকের বাড়ি কেনার অর্থায়ন করেছেন তিনি। তাঁর ভাষ্য অনুযায়ী, বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে আবেদনকারীর আয়, আর্থিক সক্ষমতা এবং প্রয়োজনীয় কাগজপত্র গুরুত্বপূর্ণ। শুধু গ্রিন কার্ড নেই বলেই যে কেউ বাড়ি কেনার অর্থায়নের জন্য অযোগ্য হবেন, বিষয়টি এমন নয়। তবে প্রত্যেক আবেদনকারীর পরিস্থিতি আলাদাভাবে যাচাই করা হয়। খন্দকার জামিল জানান, যাঁরা বিভিন্ন প্রতিষ্ঠানে চাকরি করেন, তাঁদের জন্য বেতনের ভিত্তিতে অর্থায়নের সুযোগ থাকতে পারে। এ ক্ষেত্রে পেচেক, পে-স্টাব, ডব্লিউ-২ (W-2) এবং চাকরির অন্যান্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের মাধ্যমে আয় যাচাই করা হয়। নিয়মিত চাকরি ও পর্যাপ্ত আয় থাকলে অন্যান্য শর্ত পূরণ সাপেক্ষে তাঁরা বাড়ি কেনার জন্য আবেদন করতে পারেন। অন্যদিকে, যাঁরা নিজস্ব ব্যবসা পরিচালনা করেন, তাঁদের জন্যও রয়েছে বিকল্প ব্যবস্থা। অনেক ব্যবসায়ীর ক্ষেত্রে দেখা যায়, প্রতিষ্ঠানের মোট বিক্রি বা ব্যাংক হিসাবে লেনদেনের পরিমাণ ভালো হলেও ব্যবসায়িক খরচ বাদ দেওয়ার পর ট্যাক্স রিটার্নে নিট মুনাফা তুলনামূলক কম থাকে। এ ধরনের পরিস্থিতিতে ব্যাংক স্টেটমেন্টভিত্তিক অর্থায়ন কর্মসূচি বিবেচনা করা যেতে পারে। এসব কর্মসূচিতে নির্দিষ্ট সময়ের ব্যাংক স্টেটমেন্ট পর্যালোচনা করে ব্যবসার লেনদেন, আয়ের ধারাবাহিকতা এবং ঋণ পরিশোধের সক্ষমতা মূল্যায়ন করা হয়। তবে ব্যাংক হিসাবে জমা হওয়া মোট অর্থকেই ব্যক্তিগত আয় হিসেবে বিবেচনা করা হয় না। ব্যবসার প্রকৃতি, পরিচালন ব্যয়, অর্থের উৎস এবং অন্যান্য আর্থিক তথ্য যাচাই করে ঋণদাতা গ্রহণযোগ্য আয় নির্ধারণ করেন। এ কারণে ব্যবসায়ীদের ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ও ব্যাংক লেনদেনের স্বচ্ছতা গুরুত্বপূর্ণ। যুক্তরাষ্ট্রের প্রচলিত মর্টগেজ ব্যবস্থাতেও অ-মার্কিন নাগরিকদের জন্য ঋণ পাওয়ার নীতিমালা রয়েছে। ফ্যানি মে (Fannie Mae)-এর নির্দেশনা অনুযায়ী, বৈধভাবে যুক্তরাষ্ট্রে অবস্থানরত স্থায়ী ও অস্থায়ী বাসিন্দারা নির্ধারিত শর্ত পূরণ করলে মর্টগেজের জন্য বিবেচিত হতে পারেন। এ ক্ষেত্রে সোশ্যাল সিকিউরিটি নম্বর বা আইটিআইএন এবং বৈধ অভিবাসন অবস্থানের প্রমাণসহ প্রয়োজনীয় নথিপত্র যাচাই করা হয়। তবে সব ঋণদাতার নীতিমালা এক নয় এবং আবেদনকারীর অভিবাসনসংক্রান্ত অবস্থার ওপর যোগ্যতা নির্ভর করতে পারে। খন্দকার জামিলের পরামর্শ, যাঁরা অ্যাসাইলাম আবেদন করেছেন এবং যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছেন, তাঁরা নিজেদের আর্থিক ও অভিবাসনসংক্রান্ত পরিস্থিতি নিয়ে অভিজ্ঞ ঋণ কর্মকর্তার সঙ্গে আলোচনা করতে পারেন। এতে চাকরির আয়, ব্যবসার ব্যাংক স্টেটমেন্ট কিংবা অন্যান্য আর্থিক নথির ভিত্তিতে কোন ধরনের অর্থায়ন কর্মসূচির জন্য তাঁরা বিবেচিত হতে পারেন, সে সম্পর্কে ধারণা পাওয়া যাবে। যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার স্বপ্ন অনেক অভিবাসীরই রয়েছে। অ্যাসাইলাম আবেদন চলমান থাকায় সেই স্বপ্ন থেকে আগেভাগে সরে দাঁড়ানোর প্রয়োজন নেই। তবে কোনো অর্থায়নের আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট প্রতিষ্ঠানের শর্ত, অভিবাসনসংক্রান্ত যোগ্যতা এবং সম্পূর্ণ আর্থিক বিষয়গুলো যাচাই করে নেওয়া জরুরি। যাঁরা অ্যাসাইলাম আবেদনকারী হিসেবে যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার অর্থায়ন সম্পর্কে জানতে আগ্রহী, তাঁরা ইজারা হোম ফাইন্যান্সিংয়ের ঋণ কর্মকর্তা খন্দকার জামিলের সঙ্গে সরাসরি যোগাযোগ করতে পারেন। এ বিষয়ে বিস্তারিত জানতে ফোন করুন: +1 (678) 524-9841।

যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে ডাউন পেমেন্টের অর্থ জোগাড় করতে সমস্যায় পড়া ক্রেতাদের জন্য নতুন কর্মসূচি চালু করেছে জিলো হোম লোনস। এ কর্মসূচির আওতায় যোগ্য ক্রেতারা বাড়ির ক্রয়মূল্য অথবা মূল্যায়িত দামের মধ্যে যেটি কম, তার সর্বোচ্চ ৩.৫ শতাংশ পর্যন্ত ডাউন পেমেন্ট সহায়তা পাবেন। বিশেষ বিষয় হলো, এই অর্থের জন্য কোনো সুদ দিতে হবে না, এমনকি দ্বিতীয় ঋণের জন্য মাসিক কিস্তিও পরিশোধ করতে হবে না। নির্ধারিত শর্ত পূরণ করে টানা পাঁচ বছর বাড়িতে বসবাস এবং মূল মর্টগেজের কিস্তি সময়মতো পরিশোধ করলে সহায়তার পুরো অর্থ মওকুফ হয়ে যাবে।   গত ২৮ অক্টোবর বুধবার জিলো হোম লোনস এ কর্মসূচি চালুর ঘোষণা দেয়। যুক্তরাষ্ট্রের ৪৩টি অঙ্গরাজ্য এবং ওয়াশিংটন ডিসিতে বসবাসকারী যোগ্য ক্রেতারা এ সুবিধার জন্য আবেদন করতে পারবেন। কর্মসূচিটির আওতায় প্রথমবার বাড়ি কিনতে হবে এমন কোনো বাধ্যবাধকতা নেই। একইভাবে আবেদনকারীদের জন্য নির্দিষ্ট আয়ের সর্বোচ্চ সীমাও রাখা হয়নি। ফলে আগে বাড়ির মালিক ছিলেন এমন ক্রেতারাও নির্ধারিত যোগ্যতা পূরণ করলে এ সুবিধা নিতে পারবেন।   জিলোর এ কর্মসূচি মূলত এফএইচএ মর্টগেজ ব্যবহার করে বাড়ি কিনতে আগ্রহীদের জন্য। সাধারণত এফএইচএ লোনের ক্ষেত্রে বাড়ির ক্রয়মূল্যের ন্যূনতম ৩.৫ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট দিতে হয়। নতুন কর্মসূচিতে জিলো এই অর্থ দ্বিতীয় ঋণ হিসেবে দেবে। উদাহরণ হিসেবে, কোনো বাড়ির দাম ৩ লাখ ডলার হলে যোগ্য ক্রেতা সর্বোচ্চ ১০ হাজার ৫০০ ডলার পর্যন্ত ডাউন পেমেন্ট সহায়তা পেতে পারেন। ক্রেতা চাইলে নিজের অর্থ দিয়ে অতিরিক্ত ৬.৫ শতাংশ যোগ করে মোট ডাউন পেমেন্ট ১০ শতাংশ পর্যন্ত করতে পারবেন।   তবে এই সুবিধা সম্পূর্ণ শর্তহীন অনুদান নয়। দ্বিতীয় ঋণটি মওকুফ পেতে হলে ক্রেতাকে টানা পাঁচ বছর বাড়িটিতে নিজের প্রধান বাসস্থান হিসেবে বসবাস করতে হবে এবং মূল মর্টগেজের কিস্তি সময়মতো পরিশোধ করতে হবে। পাঁচ বছর পর নির্ধারিত শর্ত পূরণ হলে দ্বিতীয় ঋণের সম্পূর্ণ অর্থ স্বয়ংক্রিয়ভাবে মওকুফ হবে।   অন্যদিকে, পাঁচ বছর পূর্ণ হওয়ার আগে বাড়ি বিক্রি করলে, বাড়ি ছেড়ে অন্যত্র চলে গেলে অথবা মর্টগেজ রিফাইন্যান্স করলে দ্বিতীয় ঋণের সম্পূর্ণ অর্থ ফেরত দিতে হবে। তাই যারা অল্প সময়ের মধ্যে বাড়ি বিক্রি বা রিফাইন্যান্স করার পরিকল্পনা করছেন, তাদের জন্য এ শর্তটি বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ।   আবেদনের ক্ষেত্রে ন্যূনতম ক্রেডিট স্কোর ৬৪০ থাকতে হবে। পাশাপাশি জিলো হোম লোনসের মাধ্যমেই মূল এফএইচএ মর্টগেজ নিতে হবে এবং প্রচলিত ঋণ যাচাইয়ের নিয়ম অনুযায়ী বাড়ির সম্পূর্ণ মাসিক কিস্তি পরিশোধের আর্থিক সক্ষমতা থাকতে হবে। বাড়িটি অবশ্যই আবেদনকারীর নিজের বসবাসের জন্য কিনতে হবে।   কর্মসূচির আওতায় দ্বিতীয় ঋণে সুদ ও মাসিক কিস্তি না থাকলেও মূল মর্টগেজের ক্ষেত্রে প্রচলিত সুদের হার এবং মাসিক কিস্তি বহাল থাকবে। এ ছাড়া এফএইচএ মর্টগেজের জন্য প্রযোজ্য মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স, সম্পত্তির কর এবং বাড়ির ইন্স্যুরেন্সের খরচও ক্রেতাকে বহন করতে হবে। ডাউন পেমেন্ট সহায়তার অর্থ ক্লোজিং কস্ট বা বাড়ি কেনার অন্যান্য আনুষঙ্গিক খরচের জন্য ব্যবহার করা যাবে না।   জিলোর তথ্য অনুযায়ী, অ্যারিজোনা, ডেলাওয়্যার, ফ্লোরিডা, ম্যাসাচুসেটস, নিউইয়র্ক, রোড আইল্যান্ড এবং ভার্জিনিয়ায় এ কর্মসূচি পাওয়া যাবে না। তবে জর্জিয়াসহ বাকি ৪৩টি অঙ্গরাজ্য এবং ওয়াশিংটন ডিসিতে যোগ্য ক্রেতারা এ সুবিধা নিতে পারবেন।   জিলোর মর্টগেজ বিভাগের জ্যেষ্ঠ ভাইস প্রেসিডেন্ট ও মহাব্যবস্থাপক এরিক উইলসন বলেন, বাড়ি কিনতে আগ্রহী অনেক ক্রেতার সঙ্গে কথা বলে তারা বুঝতে পেরেছেন, মাসিক মর্টগেজ পেমেন্টের চেয়ে ডাউন পেমেন্টের অর্থ সংগ্রহ করাই অনেকের জন্য বড় বাধা। নতুন কর্মসূচির মাধ্যমে মর্টগেজ এবং ডাউন পেমেন্ট সহায়তা একই প্রতিষ্ঠানের মাধ্যমে পাওয়ার সুযোগ তৈরি হয়েছে।   জিলোর এক গবেষণায় দেখা গেছে, বাড়ি কেনার ডাউন পেমেন্টের অর্থ সংগ্রহ করতে প্রায় ৭০ শতাংশ ক্রেতা নিজেদের সঞ্চয়ের ওপর নির্ভর করেন। প্রায় ৩০ শতাংশ পরিবার বা বন্ধুদের কাছ থেকে আর্থিক সহায়তা নেন। ২৫ শতাংশের বেশি ক্রেতা শেয়ার বা অন্যান্য বিনিয়োগ বিক্রি করেন এবং ২০ শতাংশের বেশি অবসরকালীন সঞ্চয় ব্যবহার করেন।   যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ির দাম ও মর্টগেজের খরচের কারণে অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত পিছিয়ে দিচ্ছেন। জিলোর নতুন কর্মসূচি তাদের প্রাথমিক অর্থের চাপ কমাতে সহায়তা করতে পারে। তবে আবেদন করার আগে ক্রেডিট স্কোর, মূল মর্টগেজের সুদের হার, মাসিক কিস্তি, মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স এবং পাঁচ বছর বসবাসের শর্ত ভালোভাবে যাচাই করার পরামর্শ দিয়েছে প্রতিষ্ঠানটি।

যুক্তরাষ্ট্রের হাউজিং মার্কেটে বড় ধরনের পরিবর্তন দেখা যাচ্ছে। একসময় বাড়ি কেনার জন্য ক্রেতাদের মধ্যে তীব্র প্রতিযোগিতা থাকলেও এখন অনেক এলাকায় পরিস্থিতি উল্টো। ক্রেতার অভাবে বাড়ির দাম কমাতে বাধ্য হচ্ছেন মালিকরা। শুধু দাম কমানোই নয়, বাড়ি বিক্রির জন্য ক্রেতাদের ক্লোজিং কস্ট, মেরামতের খরচ এমনকি মর্টগেজের সুদের হার কমানোর জন্যও হাজার হাজার ডলার দেওয়ার প্রস্তাব করছেন অনেকে। রোববার (২৫ অক্টোবর) মার্কিন সংবাদ সংস্থা অ্যাসোসিয়েটেড প্রেসের এক প্রতিবেদনে যুক্তরাষ্ট্রের হাউজিং মার্কেটের এই পরিবর্তনের চিত্র উঠে এসেছে।   বাড়ি কেনাবেচার প্রতিষ্ঠান রেডফিনের সর্বশেষ তথ্য অনুযায়ী, গত সেপ্টেম্বরে যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি বিক্রেতার সংখ্যা ক্রেতার তুলনায় প্রায় ৬৩ শতাংশ বেশি ছিল। প্রতিষ্ঠানটির হিসাবে, ওই মাসে সম্ভাব্য বাড়ি ক্রেতার সংখ্যা ছিল প্রায় ৯ লাখ ২৯ হাজার। বিপরীতে বিক্রেতা ছিলেন প্রায় ১৫ লাখ ১১ হাজার। ২০১৩ সাল থেকে সংরক্ষিত তথ্য অনুযায়ী, ক্রেতার সংখ্যা এত কম আগে কখনো দেখা যায়নি। অন্যদিকে বিক্রেতার সংখ্যা ২০২০ সালের মার্চের পর সর্বোচ্চ পর্যায়ে পৌঁছেছে। ফলে অনেক এলাকায় বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে দরদাম করার সুযোগ বেড়েছে।   রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠান রিয়েলটর ডটকমের সেপ্টেম্বরের প্রতিবেদন অনুযায়ী, যুক্তরাষ্ট্রে বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত বাড়ির মধ্যম দাম ছিল ৪ লাখ ১৯ হাজার ২৫০ ডলার। আগের মাসের তুলনায় এই দাম ১ দশমিক ২ শতাংশ এবং এক বছর আগের তুলনায় ১ দশমিক ৪ শতাংশ কম। একই সময়ে বিক্রির জন্য তালিকাভুক্ত প্রায় ২০ দশমিক ৮ শতাংশ বাড়ির দাম কমিয়েছেন মালিকরা। সেপ্টেম্বর মাসের হিসাবে ২০১৮ সালের পর এটি সর্বোচ্চ হার। শুধু তা-ই নয়, বাজারে একটি বাড়ি বিক্রি হতে মধ্যম হিসাবে ৬১ দিন সময় লাগছে। দীর্ঘদিন ক্রেতা না পাওয়ায় অনেক মালিককে বারবার দাম কমাতে হচ্ছে।   টেক্সাসের মারফি শহরের বাসিন্দা ৫৬ বছর বয়সী লিজ সুডারের অভিজ্ঞতা এই পরিবর্তনের একটি উদাহরণ। তিন সন্তান আলাদা হয়ে যাওয়ায় চার বেডরুমের বড় বাড়িটি বিক্রি করে ছোট একটি বাড়িতে ওঠার পরিকল্পনা করেছিলেন তিনি। ২০২৫ সালের এপ্রিলে বাড়িটির দাম নির্ধারণ করেছিলেন ৭ লাখ ৫০ হাজার ডলার। কিন্তু কয়েক দফা দাম কমিয়েও ক্রেতা না পাওয়ায় একসময় বিক্রির তালিকা থেকে বাড়িটি সরিয়ে নেন। পরে চলতি বছরের ফেব্রুয়ারিতে ৭ লাখ ২৫ হাজার ডলারে আবার বিক্রির বিজ্ঞাপন দেন। শেষ পর্যন্ত বাড়িটি বিক্রি হয়েছে মাত্র ৬ লাখ ৫০ হাজার ডলারে। এর পাশাপাশি ক্রেতাকে বাড়ি মেরামতের জন্য আরও ৯ হাজার ডলার দিতে হয়েছে তাঁকে।   একই পরিস্থিতিতে পড়েছেন ওয়াশিংটন অঙ্গরাজ্যের ব্লেইন শহরের বাসিন্দা ৫৮ বছর বয়সী রিক গাঙ্গা। চাকরির প্রয়োজনে অন্য রাজ্যে যাওয়ার পরিকল্পনা থাকলেও নিজের বাড়িটি বিক্রি করতে পারছেন না তিনি। গত জুনে ৮ লাখ ২৫ হাজার ডলারে বাড়িটি বিক্রির বিজ্ঞাপন দিয়েছিলেন। পরে দাম কমিয়ে ৮ লাখ ডলারের নিচে নামিয়েছেন। তারপরও কোনো ক্রেতার কাছ থেকে প্রস্তাব পাননি। তাঁর দাবি, আশপাশের অনেক বাড়ির মালিক এক লাখ ডলার পর্যন্ত দাম কমিয়েছেন। কিন্তু নিজের বাড়ির মর্টগেজ ও ইকুইটির পরিস্থিতির কারণে এত বড় ছাড় দেওয়ার সুযোগ নেই তাঁর।   বিশেষজ্ঞরা বলছেন, বাড়ির বাজারে এই পরিবর্তনের অন্যতম কারণ মর্টগেজের উচ্চ সুদের হার। চলতি অক্টোবরে যুক্তরাষ্ট্রে ৩০ বছরের ফিক্সড মর্টগেজের গড় সুদের হার ৭ দশমিক ৪০ শতাংশ পর্যন্ত উঠেছিল। তবে ফ্রেডি ম্যাকের ২২ অক্টোবর প্রকাশিত সর্বশেষ সাপ্তাহিক হিসাবে তা কিছুটা কমে ৭ দশমিক ৩২ শতাংশ হয়েছে। বাড়ির দাম এখনো তুলনামূলক বেশি থাকায় উচ্চ সুদের সঙ্গে প্রপার্টি ট্যাক্স, হোম ইন্স্যুরেন্স এবং অন্যান্য খরচ যোগ হয়ে মাসিক মর্টগেজ পেমেন্ট অনেকের নাগালের বাইরে চলে যাচ্ছে। ফলে বাড়ি কেনার ইচ্ছা থাকলেও অনেক ক্রেতা সিদ্ধান্ত পিছিয়ে দিচ্ছেন।   এ পরিস্থিতিতে শুধু বাড়ির দাম কমানো নয়, বিক্রেতাদের পক্ষ থেকে অতিরিক্ত আর্থিক সুবিধা দেওয়ার প্রবণতাও বাড়ছে। রেডফিনের তথ্য অনুযায়ী, গত আগস্টে যুক্তরাষ্ট্রে সম্পন্ন হওয়া বাড়ি কেনাবেচার ৪৪ দশমিক ৭ শতাংশ লেনদেনে ক্রেতারা বিক্রেতার কাছ থেকে কোনো না কোনো আর্থিক সুবিধা পেয়েছেন। এক বছর আগে এই হার ছিল ৪২ দশমিক ৬ শতাংশ। এসব সুবিধার মধ্যে রয়েছে ক্লোজিং কস্টের একটি অংশ পরিশোধ, বাড়ি মেরামতের খরচ বহন এবং মর্টগেজের সুদের হার কমানোর জন্য অর্থ দেওয়া। সাধারণত এসব অর্থ বাড়ি কেনার চুক্তির অংশ হিসেবে সমন্বয় করা হয়। অর্থাৎ সব ক্ষেত্রে ক্রেতাকে সরাসরি নগদ অর্থ হাতে দেওয়া হয় না।   বিশেষ করে জর্জিয়া, টেক্সাস, ফ্লোরিডা ও নর্থ ক্যারোলিনার মতো কয়েকটি রাজ্যের বড় শহরে ক্রেতাদের দরদাম করার সুযোগ বেশি দেখা যাচ্ছে। রেডফিনের হিসাবে, গত আগস্টে আটলান্টায় সম্পন্ন হওয়া বাড়ি কেনাবেচার প্রায় ৭২ দশমিক ৮ শতাংশ লেনদেনে বিক্রেতারা ক্রেতাদের অতিরিক্ত আর্থিক সুবিধা দিয়েছেন। শার্লটে এই হার ৬৭ দশমিক ৯ শতাংশ এবং ফিনিক্সে ৬৭ দশমিক ৪ শতাংশ। তবে নিউইয়র্ক ও আশপাশের কিছু এলাকায় পরিস্থিতি আলাদা। নিউইয়র্ক সিটির বাজারে ক্রেতার সংখ্যা তুলনামূলক কমলেও নাসাউ কাউন্টি, নিউ জার্সির নিউয়ার্ক এবং সান ফ্রান্সিসকোর মতো এলাকায় এখনো বিক্রেতাদের অবস্থান শক্তিশালী।   ফার্স্ট আমেরিকান ফাইন্যান্সিয়ালের প্রধান অর্থনীতিবিদ মার্ক ফ্লেমিংয়ের মতে, যুক্তরাষ্ট্রের অনেক এলাকার হাউজিং মার্কেট এখন বিক্রেতাদের বাজার থেকে ক্রেতাদের বাজারে পরিণত হচ্ছে। ফলে আগে যেখানে বাড়ি বিক্রির জন্য একাধিক অফার পাওয়া যেত, সেখানে এখন ক্রেতা আকৃষ্ট করতে দাম কমানো বা অতিরিক্ত সুবিধা দেওয়ার প্রয়োজন হচ্ছে। রিয়েলটর ডটকমের অর্থনীতিবিদ জেক ক্রিমেলও মনে করেন, ক্রেতাদের হাতে দরদাম করার ক্ষমতা বেড়েছে এবং বাড়ি বিক্রেতাদের আগের তুলনায় বেশি ছাড় দিতে হচ্ছে। তবে এই সুযোগ থাকা সত্ত্বেও উচ্চ মর্টগেজ রেট ও বাড়ির মোট খরচ অনেক সম্ভাব্য ক্রেতাকে বাজারের বাইরে রাখছে।   যুক্তরাষ্ট্রে বসবাসরত বাংলাদেশিদের মধ্যে যাঁরা প্রথমবার বাড়ি কেনার পরিকল্পনা করছেন, তাঁদের জন্য বর্তমান পরিস্থিতি কিছু এলাকায় দরদাম করার সুযোগ তৈরি করেছে। বিশেষ করে দীর্ঘদিন ধরে বিক্রি না হওয়া বাড়ির ক্ষেত্রে দাম কমানোর পাশাপাশি ক্লোজিং কস্ট কিংবা মর্টগেজ রেট কমাতে বিক্রেতার সহায়তা চাওয়া সম্ভব হতে পারে। তবে প্রতিটি বাড়ি ও এলাকার বাজার পরিস্থিতি এক নয়। বাড়ি কেনার আগে মর্টগেজের সুদের হার, ডাউন পেমেন্ট, প্রপার্টি ট্যাক্স, ইন্স্যুরেন্স এবং ক্লোজিং কস্ট মিলিয়ে মোট খরচ হিসাব করা জরুরি। বিশেষজ্ঞদের মতে, বাজারে ক্রেতার সুবিধা বাড়লেও শুধু দাম কমেছে বলেই বাড়ি কেনা লাভজনক হবে, এমন নিশ্চয়তা নেই।

যুক্তরাষ্ট্রে সুদের হার নিয়ে নতুন করে উদ্বেগ তৈরি হয়েছে। আগামী ২৮ অক্টোবর ফেডারেল রিজার্ভের সুদের হারসংক্রান্ত সিদ্ধান্তের দিকে তাকিয়ে আছেন বাড়ির মালিক ও ক্রেডিট কার্ড ব্যবহারকারীরা। সুদের হার বাড়ানো হলে কিছু ঋণগ্রহীতার মাসিক খরচ বেড়ে যেতে পারে। তবে অক্টোবরের বৈঠকেই সুদের হার বাড়বে, এমনটি এখনো নিশ্চিত নয়। রয়টার্সের ২০ অক্টোবর প্রকাশিত অর্থনীতিবিদদের জরিপ অনুযায়ী, ১০০ জনের মধ্যে ৯৪ জনই অক্টোবরের বৈঠকে সুদের হার অপরিবর্তিত থাকার পূর্বাভাস দিয়েছেন। তাঁদের ধারণা, বছরের শেষ দিকে আবার সুদের হার বাড়ানো হতে পারে।   মানিওয়াইজের ২০ অক্টোবর প্রকাশিত এক প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, যুক্তরাষ্ট্রে প্রায় ৩১ লাখ পরিবর্তনশীল সুদের আবাসন ঋণ চালু রয়েছে। এসব ঋণের সুদের হার নির্দিষ্ট সময় পরপর পরিবর্তিত হতে পারে। ফেড সুদের হার বাড়ালে বাজারের সুদের সঙ্গে সম্পর্কিত কিছু ঋণের খরচও বেড়ে যেতে পারে। তবে ফেডের সিদ্ধান্তের কারণে সব বাড়ির মালিকের মাসিক কিস্তি বাড়বে, এমন নয়। যাঁদের ১৫ বা ৩০ বছরের নির্দিষ্ট সুদের মর্টগেজ রয়েছে, তাঁদের বিদ্যমান ঋণের সুদ সাধারণত ফেডের নীতিগত হার পরিবর্তনের কারণে সরাসরি বাড়ে না। পরিবর্তনশীল সুদের ঋণগ্রহীতাদের ক্ষেত্রে ঋণের শর্ত ও সুদ পুনর্নির্ধারণের সময় গুরুত্বপূর্ণ।   ক্রেডিট কার্ড ব্যবহারকারীদের জন্যও সুদের হার বৃদ্ধি উদ্বেগের কারণ হতে পারে। যাঁরা প্রতি মাসে সম্পূর্ণ বকেয়া পরিশোধ না করে ঋণ বহন করেন, তাঁদের সুদের খরচ বেড়ে যাওয়ার ঝুঁকি রয়েছে। পরিবর্তনশীল সুদের সঙ্গে যুক্ত ক্রেডিট কার্ডের বার্ষিক সুদের হার ফেডের নীতিগত হারের পরিবর্তনের প্রভাবে বাড়তে পারে। এতে একই পরিমাণ বকেয়া ঋণ পরিশোধ করতেও বেশি অর্থ ব্যয় হতে পারে। তবে সুদের হার কতটা বাড়বে, তা সংশ্লিষ্ট কার্ডের চুক্তি ও সুদ নির্ধারণের নিয়মের ওপর নির্ভর করে।   ফেডারেল রিজার্ভের সুদের হারসংক্রান্ত সিদ্ধান্তের পেছনে মূল্যস্ফীতি গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা রাখে। মূল্যস্ফীতি নিয়ন্ত্রণে রাখতে সুদের হার বাড়ানো হলে ঋণ নেওয়ার খরচ বেড়ে যায় এবং ভোক্তা ও ব্যবসাপ্রতিষ্ঠানের ব্যয়ের প্রবণতা কমতে পারে। অন্যদিকে, সুদের হার বৃদ্ধি বাড়ি কেনা, ব্যবসায় বিনিয়োগ এবং পারিবারিক বাজেটের ওপর চাপ তৈরি করতে পারে। এ কারণে ফেডকে মূল্যস্ফীতি নিয়ন্ত্রণ ও অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধির মধ্যে ভারসাম্য বজায় রাখতে হয়।   ফেডারেল রিজার্ভের ২৭ ও ২৮ অক্টোবরের বৈঠকে সুদের হার নিয়ে চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত নেওয়া হবে। ২৮ অক্টোবর যুক্তরাষ্ট্রের পূর্বাঞ্চলীয় সময় দুপুর ২টায় সিদ্ধান্ত ঘোষণার কথা রয়েছে। রয়টার্সের জরিপে অধিকাংশ অর্থনীতিবিদ অক্টোবরের বৈঠকে সুদের হার অপরিবর্তিত থাকার পূর্বাভাস দিলেও ডিসেম্বরের মধ্যে হার বাড়ার সম্ভাবনা দেখেছেন। তবে এটি অর্থনীতিবিদদের পূর্বাভাস, ফেডের নিশ্চিত সিদ্ধান্ত নয়।   এ অবস্থায় পরিবর্তনশীল সুদের মর্টগেজ রয়েছে এমন বাড়ির মালিকদের ঋণের শর্ত, সুদ পুনর্নির্ধারণের তারিখ এবং সম্ভাব্য মাসিক কিস্তি যাচাই করে রাখা উচিত। ক্রেডিট কার্ড ব্যবহারকারীদেরও বকেয়া ঋণ ও সুদের হার পর্যালোচনা করা জরুরি। সম্ভব হলে প্রতি মাসে সম্পূর্ণ বকেয়া পরিশোধ এবং উচ্চ সুদের ঋণ কমানোর পরিকল্পনা আর্থিক চাপ সামলাতে সহায়তা করতে পারে।

যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ির দাম এমন পর্যায়ে পৌঁছেছে যে, সেপ্টেম্বরের মধ্যম দামের একটি পুরোনো একক পরিবারের বাড়ি কিনতে ২০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট লাগবে ৮৪ হাজার ৫৪০ ডলার। এটি দেশটির একটি পরিবারের ২০২৫ সালের মধ্যম বার্ষিক আয়ের প্রায় ৯৭ শতাংশ। তরুণদের বাড়ি কেনার বাধা নিয়ে ফক্স নিউজে প্রকাশিত একটি মতামত নিবন্ধের হিসাব সর্বশেষ আবাসন তথ্য দিয়ে মিলিয়ে দেখলে এই চিত্র পাওয়া যায়।    ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলটরসের তথ্য অনুযায়ী, সেপ্টেম্বরে এ ধরনের বাড়ির মধ্যম বিক্রয়মূল্য ছিল ৪ লাখ ২২ হাজার ৭০০ ডলার। অন্যদিকে, আদমশুমারি বিভাগের হিসাবে ২০২৫ সালে পরিবারের মধ্যম বার্ষিক আয় ছিল ৮৭ হাজার ৪৬০ ডলার। ডাউন পেমেন্টের হিসাবটি জাতীয় মধ্যম দাম ও আয় দিয়ে করা তুলনা; কোনো নির্দিষ্ট ক্রেতার খরচ এতে বোঝানো হচ্ছে না।    আশির দশকে মর্টগেজের সুদ বেশি ছিল বলে সে সময় বাড়ি কেনাও কঠিন ছিল। তবে বাড়ির দাম ও আয়ের অনুপাত ছিল ভিন্ন। সরকারি আবাসন তথ্য অনুযায়ী, ১৯৮৪ সালে পুরোনো একক পরিবারের বাড়ির মধ্যম দাম ছিল ৭২ হাজার ৪০০ ডলার। এর ২০ শতাংশ, অর্থাৎ ১৪ হাজার ৪৮০ ডলার, ছিল তখনকার পরিবারের মধ্যম বার্ষিক আয়ের প্রায় ৬৫ শতাংশ। একই ধরনের বাড়ির জন্য এখন সেই অনুপাত প্রায় ৯৭ শতাংশ।    বাড়ির জন্য টাকা জমানোর পাশাপাশি ঋণের কিস্তিও ক্রেতাদের হিসাবে রাখতে হচ্ছে। ফ্রেডি ম্যাকের ১৫ অক্টোবরের তথ্য অনুযায়ী, যুক্তরাষ্ট্রে ৩০ বছর মেয়াদি নির্দিষ্ট সুদের মর্টগেজের গড় হার ছিল ৭ দশমিক ৪০ শতাংশ। এর সঙ্গে সম্পত্তিকর, বিমা ও বাড়ি রক্ষণাবেক্ষণের খরচ যোগ হয়।    তবে বাড়ি কিনতে ২০ শতাংশ ডাউন পেমেন্ট বাধ্যতামূলক নয়। ফ্রেডি ম্যাকের তথ্য অনুযায়ী, যোগ্য ক্রেতারা কিছু ঋণ কর্মসূচিতে ৩ শতাংশ দিয়েও বাড়ি কিনতে পারেন। সে ক্ষেত্রে ঋণের পরিমাণ বাড়ে এবং সাধারণত মাসিক প্রাইভেট মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্সের খরচ দিতে হয়। 

যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ি কেনার ঋণের খরচ আরও বেড়েছে। দেশটির বহুল ব্যবহৃত ৩০ বছরের স্থির সুদের মর্টগেজের গড় হার এবার ৭.২৮ শতাংশে উঠেছে, যা প্রায় তিন বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ।   মর্টগেজ ঋণের ক্রেতা ফ্রেডি ম্যাকের তথ্য অনুযায়ী, গত সপ্তাহে ৩০ বছরের মর্টগেজের গড় সুদ ছিল ৭.০৩ শতাংশ। এক সপ্তাহের ব্যবধানে তা বেড়েছে ০.২৫ শতাংশ পয়েন্ট। ২০২২ সালের অক্টোবরের পর এক সপ্তাহে এত বড় বৃদ্ধি আর দেখা যায়নি। এক বছর আগে একই ধরনের ঋণের গড় সুদ ছিল ৬.৩৪ শতাংশ।   এ নিয়ে টানা ষষ্ঠ সপ্তাহে যুক্তরাষ্ট্রে মর্টগেজের সুদের হার বেড়েছে।   বর্তমান ৭.২৮ শতাংশ হারটি ২০২৩ সালের ২২ নভেম্বরের পর সর্বোচ্চ। সেদিন ৩০ বছরের মর্টগেজের গড় সুদ ছিল ৭.২৯ শতাংশ।   শুধু ৩০ বছরের ঋণ নয়, ১৫ বছরের স্থির সুদের মর্টগেজের হারও বেড়েছে। গত সপ্তাহের ৬.৪২ শতাংশ থেকে এবার তা বেড়ে হয়েছে ৬.৬০ শতাংশ। এক বছর আগে এই হার ছিল ৫.৫৫ শতাংশ।   কেন এত বাড়ছে মর্টগেজ সুদ?   গত মাসেই ৩০ বছরের মর্টগেজের সুদ ৭ শতাংশ অতিক্রম করেছিল। চলতি বছরের ফেব্রুয়ারির শেষ দিকে এটি নেমে এসেছিল ৫.৯৮ শতাংশে, যা ২০২২ সালের শেষের পর সর্বনিম্ন পর্যায় ছিল।   এরপর থেকে সুদের হার দ্রুত বেড়েছে। ফেব্রুয়ারির শেষের ৫.৯৮ শতাংশ থেকে বর্তমান ৭.২৮ শতাংশে পৌঁছানোয় প্রায় ১.৩ শতাংশ পয়েন্ট বেড়েছে হার।   এই বৃদ্ধির পেছনে মূল্যস্ফীতি, ফেডারেল রিজার্ভের নীতি এবং অর্থনীতি নিয়ে বন্ডবাজারের বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশাসহ বিভিন্ন বিষয় কাজ করে। সাধারণত ১০ বছরের মার্কিন ট্রেজারি বন্ডের সুদের হারের গতিপথের সঙ্গেও মর্টগেজের সুদের হার ওঠানামা করে।   তেলের দাম বৃদ্ধিও সাম্প্রতিক সময়ে মূল্যস্ফীতি ও অর্থনীতির ওপর চাপ তৈরি করেছে। এর প্রভাব আবাসন বাজারেও পড়ছে বলে বিশ্লেষণে উঠে এসেছে।   বাড়ি ক্রেতাদের ওপর প্রভাব   মর্টগেজের সুদ বাড়লে একই পরিমাণ ঋণের জন্য মাসিক কিস্তি বেড়ে যায়। ফলে অনেক ক্রেতার বাড়ি কেনার সক্ষমতা কমে যেতে পারে। কেউ কেউ বেশি সুদের কারণে বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত পিছিয়েও দিতে পারেন।   ফেব্রুয়ারির শেষের ৫.৯৮ শতাংশ থেকে বর্তমান ৭.২৮ শতাংশে সুদ বৃদ্ধির ফলে ৪ লাখ ডলারের মর্টগেজে মাসিক কিস্তি আনুমানিক ২৭৬ ডলার পর্যন্ত বাড়তে পারে।   এদিকে যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারেও কিছুটা চাপ দেখা যাচ্ছে। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অব রিয়েলটর্সের তথ্য অনুযায়ী, আগস্টে আগের মাসের তুলনায় বিদ্যমান বাড়ির বিক্রি ২ শতাংশ কমে যায়। মৌসুমভিত্তিক হিসাব অনুযায়ী, বার্ষিক বিক্রির হার নেমে আসে ৩৯ লাখ ৮০ হাজার ইউনিটে, যা এক বছরের বেশি সময়ের মধ্যে সবচেয়ে ধীর গতি।   তবে ফ্রেডি ম্যাকের প্রধান অর্থনীতিবিদ স্যাম খাটারের মতে, বাড়ি কেনার চাহিদা তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল রয়েছে। তার বক্তব্য অনুযায়ী, পরিবর্তিত বাজার পরিস্থিতির সঙ্গে ক্রেতারা নিজেদের মানিয়ে নিচ্ছেন।   মর্টগেজের সুদের হার ভবিষ্যতে কোন দিকে যাবে, তা মূল্যস্ফীতি, ফেডারেল রিজার্ভের সিদ্ধান্ত এবং বন্ডবাজারের গতিপথের ওপর অনেকটাই নির্ভর করবে।

যুক্তরাষ্ট্রে দীর্ঘমেয়াদি মর্টগেজ রেট (বন্ধকী সুদের হার) অস্বাভাবিক হারে বেড়েছে, যা গত প্রায় তিন বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ। মর্টগেজ ক্রেতা প্রতিষ্ঠান ফ্রেডি ম্যাক-এর তথ্য অনুযায়ী, ৩০ বছর মেয়াদি ফিক্সড-রেট মর্টগেজ গত সপ্তাহের ৭.০৩% থেকে লাফিয়ে ৭.২৮%-এ পৌঁছেছে। এটি গত কয়েক বছরের মধ্যে সবচেয়ে বড় বৃদ্ধি। এক বছর আগে এই হার ছিল মাত্র ৬.৩৪%। এ নিয়ে টানা ছয় সপ্তাহ মর্টগেজ রেট বৃদ্ধি পেল।   গত বছরের ২২ নভেম্বরের (৭.২৯%) পর বর্তমানে মর্টগেজ রেট সর্বোচ্চ পর্যায়ে রয়েছে। রিফাইন্যান্সিং বা পুনঃঅর্থায়নের ক্ষেত্রে ব্যবহৃত ১৫ বছর মেয়াদি মর্টগেজ রেটও গত সপ্তাহের ৬.৪২% থেকে বেড়ে ৬.৬০%-এ দাঁড়িয়েছে, যা এক বছর আগে ছিল ৫.৫৫%। মর্টগেজ রেট বেড়ে যাওয়ায় বাড়ি ক্রেতাদের মাসে কয়েকশ ডলার অতিরিক্ত খরচ গুনতে হচ্ছে, যা তাদের ক্রয়ক্ষমতা কমিয়ে দিচ্ছে। এর ফলে অনেক ক্রেতাই এখন বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত পিছিয়ে দিচ্ছেন।   ফেব্রুয়ারির শেষের দিকে ৩০ বছর মেয়াদি মর্টগেজ রেট সাময়িকভাবে ৫.৯৮%-এ নেমে এসেছিল, যা ২০২২ সালের শেষের দিকের পর সর্বনিম্ন ছিল। কিন্তু এরপর থেকে সুদের হার প্রায় ১ শতাংশ বেড়ে যাওয়ায়, বর্তমান হারে ৪ লাখ ডলারের হোম লোন নেওয়া একজন ক্রেতাকে প্রতি মাসে প্রায় ২৭৬ ডলার অতিরিক্ত খরচ করতে হবে। অবশ্য, ক্রেতার আয় ও ক্রেডিট স্কোরের ওপর ভিত্তি করে মর্টগেজ রেট বর্তমান গড়ের চেয়ে কিছুটা কম বা বেশিও হতে পারে। ফেব্রুয়ারির শেষে যুক্তরাষ্ট্র ও ইসরায়েল কর্তৃক ইরানে হামলার পর থেকে মর্টগেজ রেট ঊর্ধ্বমুখী হওয়ায় আবাসন বাজার বেশ বড় ধরনের সংকটে পড়েছে।   মর্টগেজ রেট মূলত মূল্যস্ফীতি, ফেডারেল রিজার্ভের নীতি এবং অর্থনীতির বিষয়ে বন্ড-মার্কেট বিনিয়োগকারীদের প্রত্যাশার ওপর নির্ভর করে। এটি সাধারণত ১০ বছর মেয়াদি ট্রেজারি ইয়েল্ডের গতিপথ অনুসরণ করে। বিশ্ববাজারে তেলের দাম বাড়ার কারণে মূল্যস্ফীতির আশঙ্কায় এই ট্রেজারি ইয়েল্ড ফেব্রুয়ারির শেষের ৩.৯৭% থেকে লাফিয়ে বৃহস্পতিবার ৫.২৭%-এ পৌঁছেছে, যা ২০০৭ সালের আর্থিক সংকটের ঠিক আগের অবস্থার সমতুল্য। ইয়েল্ড বাড়লে ঋণ নেওয়া ব্যয়বহুল হয়ে ওঠে, যা সামগ্রিক অর্থনীতিকে ধীর করে দেয় এবং শেয়ারসহ অন্যান্য বিনিয়োগের দাম কমিয়ে দেয়।   মহামারীকালীন সর্বনিম্ন স্তর থেকে ২০২২ সালে মর্টগেজ রেট বাড়তে শুরু করার পর থেকেই যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজার মন্দার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। গত বছর পুরানো বাড়ি বিক্রি ৩০ বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন পর্যায়ে আটকে ছিল। ন্যাশনাল অ্যাসোসিয়েশন অফ রিয়েল্টরস জানিয়েছে, আগস্ট মাসে বাড়ি বিক্রি জুলাইয়ের তুলনায় ২% কমেছে, যা গত এক বছরেরও বেশি সময়ের মধ্যে সবচেয়ে ধীর গতি।

যুক্তরাষ্ট্রে ৩০ বছরের মর্টগেজ ঋণের সুদের হার দুই বছরের মধ্যে সর্বোচ্চ পর্যায়ে উঠেছে। ২২ সেপ্টেম্বরের হিসাবে সুদের হার বেড়ে ৭ দশমিক ১৬ শতাংশে পৌঁছেছে বলে নের্ডওয়ালেটের তথ্যের বরাত দিয়ে প্রতিবেদনে জানানো হয়েছে। এর ফলে নতুন করে বাড়ি কিনতে যাওয়া মানুষের মাসিক ঋণের কিস্তি আগের তুলনায় বাড়তে পারে।   প্রতিবেদন অনুযায়ী, প্রেসিডেন্ট ডোনাল্ড ট্রাম্পের প্রথম মেয়াদের শুরুর সময়ের পর এই প্রথম ৩০ বছরের মর্টগেজ রেট ৭ শতাংশের ওপরে উঠল। মর্টগেজ রেট বাড়ার কারণে বাড়ি কেনার সামগ্রিক খরচও বেড়েছে। বিশেষ করে যারা বড় অঙ্কের ঋণ নিয়ে বাড়ি কিনতে চান, তাদের মাসিক পেমেন্টে এর প্রভাব বেশি পড়তে পারে।   মর্টগেজ রেটের সঙ্গে ১০ বছরের মার্কিন ট্রেজারি নোটের সুদের হারের ঘনিষ্ঠ সম্পর্ক রয়েছে। রয়টার্সের প্রতিবেদনে বলা হয়েছে, বর্তমানে ১০ বছরের ট্রেজারি নোটের ইয়েল্ড গত দুই দশকের সর্বোচ্চ পর্যায়ের কাছাকাছি রয়েছে। এর পাশাপাশি সাম্প্রতিক সময়ে জ্বালানি তেলের দাম বাড়ায় মূল্যস্ফীতি নিয়ন্ত্রণের বিষয়টিও অর্থনীতিতে চাপ তৈরি করছে।   গত কয়েক মাসে মর্টগেজের সুদের হার এক শতাংশের বেশি বেড়েছে। এর ফলে সম্ভাব্য অনেক ক্রেতা বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত নিয়ে নতুন করে হিসাব করছেন। বাড়তি ঋণ খরচ এবং অন্যান্য জীবনযাত্রার ব্যয়ের চাপ হাউজিং মার্কেটের গতি কিছুটা ধীর করতে পারে বলে প্রতিবেদনে উল্লেখ করা হয়েছে।   তবে বাড়ি কেনার আগ্রহ পুরোপুরি কমে যায়নি। ফ্রেডি ম্যাকের প্রধান অর্থনীতিবিদ স্যাম খাটার এর আগে ফক্স বিজনেসকে জানিয়েছিলেন, মর্টগেজ রেট বাড়লেও বাড়ি কেনার চাহিদা তুলনামূলকভাবে স্থিতিশীল রয়েছে। তার মতে, ক্রেতারা পরিবর্তিত বাজার পরিস্থিতির সঙ্গে নিজেদের মানিয়ে নিচ্ছেন।   অন্যদিকে, রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠান জিলোরের পূর্বাভাস অনুযায়ী, ২০২৬ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে বাড়ি বিক্রি ৩ দশমিক ৫ শতাংশ কমতে পারে। একই সময়ে বাজারে বাড়ির সরবরাহ বা ইনভেন্টরি বাড়ছে। জিলোরের হিসাবে, এক বছরের তুলনায় ইনভেন্টরি ১০ শতাংশের কিছু বেশি বেড়েছে, যা বছরের প্রথম প্রান্তিকের বৃদ্ধির দ্বিগুণেরও বেশি।   বাড়ির সরবরাহ বাড়ার ফলে ক্রেতাদের সামনে তুলনামূলক বেশি বিকল্প তৈরি হচ্ছে। একই সঙ্গে কিছু বিক্রেতাকে দাম কমানোর দিকে যেতে হতে পারে। এতে ক্রেতাদের দরদাম করার সুযোগও বাড়তে পারে বলে জিলোরের বিশ্লেষণে উল্লেখ করা হয়েছে।   এদিকে রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ টনি জিওর্দানো বলেছেন, সুদের হার বাড়লেও কিছু ক্রেতা বাড়ি কেনার দিকে এগোচ্ছেন। দীর্ঘদিন ধরে সুদের হার কমার অপেক্ষায় থাকা কেউ কেউ এখন আর অপেক্ষা না করে বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন। তবে বাড়ি কেনার সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষেত্রে নিজের আর্থিক সক্ষমতা ও মাসিক পেমেন্ট বহনের সামর্থ্য বিবেচনা করার পরামর্শ দেওয়া হয়েছে।   যারা এখনই বাড়ি কেনার জন্য প্রস্তুত নন, তাদের জন্য ভাড়া বাসায় থেকে সঞ্চয় বাড়ানোর সুযোগ রয়েছে বলে জিলোর জানিয়েছে। প্রতিষ্ঠানটির পূর্বাভাস অনুযায়ী, ২০২৬ সালে বিদ্যমান বাড়ির বিক্রি ২০২৫ সালের তুলনায় ১ দশমিক ২ শতাংশ বাড়তে পারে, যদিও বছরের শেষ দিকে বাজারে কিছুটা দুর্বলতা দেখা দিতে পারে।   সূত্র: রয়টার্স, জিলোর, ফক্স নিউজ, ফক্স বিজনেস

যুক্তরাষ্ট্রে প্রথমবার বাড়ি কিনতে গেলে শুধু বাড়ির দাম, ডাউন পেমেন্ট আর মর্টগেজের মূল কিস্তি হিসাব করলেই পুরো খরচ বোঝা যায় না। মাসিক মর্টগেজ পেমেন্টের সঙ্গে প্রপার্টি ট্যাক্স, হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্স এবং মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্সের খরচ যুক্ত হতে পারে। এর বাইরে হোমওনার এসোসিয়েশন ফি, ইউটিলিটিজ, মেইনটেন্যান্স ও বাড়ি মেরামতের খরচও নতুন হোমওনারের বাজেটে বড় প্রভাব ফেলতে পারে।   মার্কিন কনজিউমার ফাইন্যান্সিয়াল প্রোটেকশন ব্যুরো বা সিএফপিবির তথ্য অনুযায়ী, একটি বাড়ির প্রকৃত মাসিক খরচ হিসাব করার সময় শুধু প্রিন্সিপাল ও ইন্টারেস্ট নয়, প্রপার্টি ট্যাক্স, হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্স এবং প্রযোজ্য ক্ষেত্রে মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্সও বিবেচনা করা উচিত। অনেক মর্টগেজে এসব খরচ এসক্রো অ্যাকাউন্টের মাধ্যমে মাসিক পেমেন্টের সঙ্গে সংগ্রহ করা হয়।   প্রথমবার বাড়ি কিনছেন এমন ক্রেতাদের জন্য তাই শুধু “আমার মর্টগেজ পেমেন্ট কত হবে?” প্রশ্নটি যথেষ্ট নয়। আরও গুরুত্বপূর্ণ হলো, “প্রতি মাসে বাড়ির জন্য আমাকে মোট কত টাকা দিতে হবে?”   প্রথম যে অতিরিক্ত খরচটি সামনে আসে, সেটি হলো প্রপার্টি ট্যাক্স। বাড়ির লোকেশন ও স্থানীয় ট্যাক্স রেটের ওপর এই খরচ নির্ভর করে। অনেক লেন্ডার মাসিক মর্টগেজ পেমেন্টের সঙ্গে প্রপার্টি ট্যাক্সের অর্থ এসক্রো অ্যাকাউন্টে জমা রাখে এবং নির্ধারিত সময়ে সেই অর্থ দিয়ে ট্যাক্স পরিশোধ করে। তবে সব লোনের কাঠামো একই নয়। কিছু ক্ষেত্রে হোমওনারকে সরাসরি স্থানীয় ট্যাক্স অথরিটিকে প্রপার্টি ট্যাক্স দিতে হতে পারে।   এর সঙ্গে যোগ হতে পারে হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্স। বাড়ির লোকেশন, বাড়ির ধরন, কভারেজ এবং বিভিন্ন ঝুঁকির ওপর নির্ভর করে হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্সের খরচ পরিবর্তিত হয়। এটিও অনেক সময় এসক্রোর মাধ্যমে মাসিক মর্টগেজ পেমেন্টের অংশ হিসেবে নেওয়া হয়।   কম ডাউন পেমেন্ট দিয়ে বাড়ি কিনলে মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্সের খরচও যুক্ত হতে পারে। সিএফপিবির তথ্য অনুযায়ী, কনভেনশনাল লোনে সাধারণভাবে ২০ শতাংশের কম ডাউন পেমেন্টের ক্ষেত্রে প্রাইভেট মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স বা পিএমআই লাগতে পারে। এফএইচএ ও অন্যান্য কিছু লোন প্রোগ্রামের ক্ষেত্রে মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্সের আলাদা নিয়ম রয়েছে।   আরেকটি বিষয় হলো হোমওনার্স অ্যাসোসিয়েশন ফি। কোনো কনডো, টাউনহোম বা এইচওএ কমিউনিটিতে বাড়ি কিনলে এই ফি দিতে হতে পারে। গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, এইচওএ ফি সাধারণত মর্টগেজ পেমেন্টের মধ্যে থাকে না। এটি সাধারণত এইচওএকে আলাদাভাবে পরিশোধ করতে হয়।   তাই কোনো বাড়ির লিস্টিংয়ে যদি মাসিক মর্টগেজ পেমেন্ট কম দেখানো হয়, সেটি দেখে পুরো মাসিক হাউজিং কস্ট ধরে নেওয়া ঠিক নয়। এইচওএ ফি থাকলে সেটিও মাসিক বাজেটে যোগ করতে হবে।   মাসিক খরচের বাইরে বাড়ি কেনার সময়ও বড় অঙ্কের অর্থ প্রয়োজন হতে পারে। এর মধ্যে অন্যতম হলো ক্লোজিং কস্টস। সিএফপিবির তথ্য অনুযায়ী, ডাউন পেমেন্টের বাইরে ক্লোজিং কস্টস সাধারণত বাড়ির বিক্রয় মূল্যের প্রায় ২ থেকে ৫ শতাংশের মধ্যে হতে পারে। তবে প্রকৃত খরচ নির্ভর করে বাড়ির দাম, ডাউন পেমেন্ট, লেন্ডারের চার্জেস, লোন টাইপ, বাড়ির ধরন এবং লোকেশনের ওপর।   ক্লোজিং কস্টসের মধ্যে লেন্ডার চার্জেস, অ্যাপ্রেইজাল, টাইটেল-রিলেটেড ফি, কিছু গভর্নমেন্ট ফি, প্রিপেইড ইন্টারেস্ট, হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্সের ইনিশিয়াল প্রিমিয়াম এবং এসক্রো অ্যাকাউন্টের ইনিশিয়াল ডিপোজিটের মতো খরচ থাকতে পারে। হোম ইন্সপেকশনের খরচও আলাদাভাবে যুক্ত হতে পারে।   এখানে আরেকটি বিষয় ফার্স্ট-টাইম হোমবায়ারদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ। কোনো লেন্ডার ক্লোজিং কস্টসের কিছু অংশ বহনের জন্য লেন্ডার ক্রেডিট দিলে সেটিকে সব সময় “ফ্রি মানি” হিসেবে দেখা ঠিক নয়। কিছু ক্ষেত্রে এর বিনিময়ে বেশি ইন্টারেস্ট রেট হতে পারে। ফলে শুরুতে আপফ্রন্ট কস্ট কম মনে হলেও দীর্ঘমেয়াদে মোট খরচ বেড়ে যেতে পারে।   বাড়ি কেনার পর শুরু হয় আরেক ধরনের খরচ। নতুন হোমওনারকে ইলেকট্রিসিটি, গ্যাস, ওয়াটার, স্যুয়ার, ট্র্যাশ এবং ইন্টারনেটের মতো বিভিন্ন ইউটিলিটি বিল দিতে হয়। এগুলো সাধারণত মর্টগেজ পেমেন্টের অংশ নয়।   এর পাশাপাশি বাড়ির মেইনটেন্যান্স ও রিপেয়ারের খরচও মাথায় রাখতে হবে। রুফ, এইচভিএসি সিস্টেম, প্লাম্বিং, ইলেকট্রিক্যাল সিস্টেম, ওয়াটার হিটার কিংবা বিভিন্ন অ্যাপ্লায়েন্সে সমস্যা হলে হোমওনারকেই খরচ বহন করতে হয়। তাই বাড়ি কেনার বাজেট করার সময় মেইনটেন্যান্স, রিপেয়ার, মুভিং কস্টস, ফার্নিচার এবং হোম ইমপ্রুভমেন্টের জন্যও আলাদা অর্থ রাখা গুরুত্বপূর্ণ।   কোনো বাড়ি ফ্লাড-রিস্ক এলাকায় হলে অ্যাডিশনাল ফ্লাড ইন্স্যুরেন্সের প্রয়োজন হতে পারে। আবার বাড়ির বয়স, এনার্জি এফিশিয়েন্সি এবং লোকেশনের মতো বিষয় ভবিষ্যতের ইউটিলিটি কস্ট এবং ইন্স্যুরেন্স প্রিমিয়ামের ওপরও প্রভাব ফেলতে পারে।   তাই প্রথমবার বাড়ি কেনার সময় একটি সহজ হিসাব হলো, প্রিন্সিপাল ও ইন্টারেস্টের সঙ্গে প্রপার্টি ট্যাক্স, হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্স এবং প্রযোজ্য মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স যোগ করে আগে টোটাল মান্থলি মর্টগেজ পেমেন্ট দেখতে হবে। এরপর এইচওএ ফি, ইউটিলিটিজ এবং ফিউচার মেইনটেন্যান্সের সম্ভাব্য খরচ আলাদাভাবে বিবেচনা করতে হবে।   মর্টগেজ নেওয়ার সময় লোন এস্টিমেট এবং ক্লোজিং ডিসক্লোজারও ভালোভাবে দেখা জরুরি। এসব ডকুমেন্টে মান্থলি পেমেন্ট, মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স এবং এসক্রোর মাধ্যমে পরিশোধ করা প্রপার্টি ট্যাক্স ও হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্সের মতো গুরুত্বপূর্ণ তথ্য থাকে। ক্লোজিংয়ের আগে ক্লোজিং ডিসক্লোজার হাতে পাওয়ার পর সেটি আগের লোন এস্টিমেটের সঙ্গে মিলিয়ে দেখা উচিত।   বিশেষ করে বায়ারদের খেয়াল রাখা উচিত, কোনো প্রপার্টি ট্যাক্স, ইন্স্যুরেন্স বা এইচওএ ফি এসক্রোর বাইরে আছে কি না। থাকলে সেই অর্থ মর্টগেজ কোম্পানিকে দেওয়া মান্থলি পেমেন্টের মধ্যে নাও থাকতে পারে এবং হোমওনারকে আলাদাভাবে পরিশোধ করতে হতে পারে।   সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, লেন্ডার আপনাকে যত টাকার মর্টগেজের জন্য কোয়ালিফাই করাচ্ছে, সেটি আপনার পরিবারের জন্য আরামদায়কভাবে বহনযোগ্য মান্থলি হাউজিং কস্টের সমান নয়। বাড়ি কেনার সামর্থ্য নির্ধারণের সময় পরিবারের ইনকাম, অন্যান্য ডেট, সেভিংস এবং দৈনন্দিন খরচও বিবেচনা করা জরুরি।   অর্থাৎ, প্রথমবার বাড়ি কিনতে গেলে শুধু “মর্টগেজ পেমেন্ট কত?” এই প্রশ্নের উত্তর জানলেই হবে না। বরং “মর্টগেজসহ প্রতি মাসে মোট হাউজিং কস্ট কত হবে এবং বাড়ি কেনার পর হঠাৎ কোনো বড় খরচ এলে সেটি সামলানোর মতো সেভিংস থাকবে কি না”—এই দুই প্রশ্নের উত্তর জানা বেশি গুরুত্বপূর্ণ।   বাড়ি কেনা জীবনের বড় আর্থিক সিদ্ধান্তগুলোর একটি। তাই বাড়ির দাম ও মর্টগেজ পেমেন্টের পাশাপাশি প্রপার্টি ট্যাক্স, হোমওনার্স ইন্স্যুরেন্স, মর্টগেজ ইন্স্যুরেন্স, এইচওএ ফি, ক্লোজিং কস্টস, ইউটিলিটিজ এবং মেইনটেন্যান্সের সম্ভাব্য খরচ আগে থেকে হিসাব করে এগোলে নতুন হোমওনারদের জন্য মাসিক বাজেট অনেক বেশি বাস্তবসম্মতভাবে তৈরি করা সম্ভব।

যুক্তরাষ্ট্রের ফেডারেল রিজার্ভ সুদের হার বাড়ানোর পর দেশটির আবাসন বাজারে নতুন চাপ তৈরি হয়েছে। বাড়ির ঋণের খরচ বেড়ে যাওয়ায় যোগ্য ক্রেতার সংখ্যা কমতে পারে। ফলে বছরের শেষ নাগাদ বাড়ি বিক্রি করতে আগ্রহী অনেক মালিককে দাম কমানোর বিষয়টি বিবেচনা করতে হতে পারে বলে মনে করছেন আবাসন খাতের বিশেষজ্ঞরা।   রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞদের মতে, অনেক বাড়ির মালিক এখনো কয়েক বছর আগের বাজারমূল্যকে ভিত্তি করে বেশি দাম প্রত্যাশা করছেন। কিন্তু বাজারের পরিস্থিতি বদলে যাওয়ায় সেই প্রত্যাশা ধীরে ধীরে কমতে পারে। একই সময়ে ঋণের সুদ বেশি হওয়ায় অনেক সম্ভাব্য ক্রেতা অপেক্ষা করার সিদ্ধান্ত নিতে পারেন।   ডাগ্রোসা ক্যাপিটাল পার্টনার্সের প্রতিষ্ঠাতা ও চেয়ারম্যান জো ডাগ্রোসা বলেন, বিক্রেতাদের অনেকেরই বাড়ির দাম নিয়ে উচ্চ প্রত্যাশা রয়েছে। তবে ক্রেতার সংখ্যা কমে গেলে বিক্রির সুযোগও কমবে। ফলে ক্রেতা ও বিক্রেতা—দুই পক্ষের জন্যই পরিস্থিতি কঠিন হতে পারে।   কম্পাসের বাওয়ার্স গ্রুপের ভাইস প্রেসিডেন্ট ব্রেট রুবিন বলেন, ক্রেতা কমে যাওয়ার কারণে বাড়ি বিক্রির প্রতিযোগিতামূলক পরিবেশও দুর্বল হচ্ছে। এরই মধ্যে অনেক বাড়ি বাজারে আগের চেয়ে বেশি সময় ধরে পড়ে থাকছে এবং দাম কমানোর ঘটনাও বাড়ছে।   ফেডারেল রিজার্ভের নীতিনির্ধারকেরা বুধবার ১২-০ ভোটে ফেডারেল ফান্ডস রেট ৩ দশমিক ৫ থেকে ৩ দশমিক ৭৫ শতাংশের সীমা থেকে বাড়িয়ে ৩ দশমিক ৭৫ থেকে ৪ শতাংশ করেছেন। ২০২৩ সালের জুলাইয়ের পর এটি ছিল প্রথম সুদের হার বৃদ্ধি।   সুদের হার বাড়ার সঙ্গে সঙ্গে বাড়ির ঋণের খরচও বেড়েছে। বৃহস্পতিবার ৩০ বছরের নির্দিষ্ট হারের রিফাইন্যান্স ঋণের গড় হার বেড়ে ৭ দশমিক ১৪ শতাংশে দাঁড়িয়েছে, যা এক সপ্তাহ আগে ছিল ৬ দশমিক ৮৭ শতাংশ। ১৫ বছরের নির্দিষ্ট হারের রিফাইন্যান্স ঋণের গড় হার ছিল ৬ দশমিক ৩০ শতাংশ।   ডাগ্রোসার মতে, গত ৮ থেকে ১০ বছরে অনেক বাড়ির মূল্য ৪০ থেকে ৫০ শতাংশ পর্যন্ত বেড়েছে। এখন যারা বাড়ি বিক্রি করতে চান, তাদের কেউ কেউ আগের তুলনায় কিছুটা কম দাম মেনে নিতে বাধ্য হতে পারেন। একই সঙ্গে বাড়ি নির্মাণ খাতেও চাপ বাড়ছে, কারণ নির্মাণ ব্যয় বেড়ে যাওয়ায় পরিস্থিতি আরও কঠিন হচ্ছে।   অন্যদিকে, যুক্তরাষ্ট্রের অনেক বাড়ির মালিকের কাছে এখনো ৩ থেকে ৪ শতাংশের মতো কম সুদের পুরোনো মর্টগেজ রয়েছে। নতুন বাড়ি কিনলে বেশি সুদের হারে বড় ঋণ নিতে হবে—এই কারণে অনেকেই বাড়ি পরিবর্তন করতে চাইছেন না। আবাসন বাজারে এই পরিস্থিতিকে ‘মর্টগেজ রেট লক-ইন’ প্রভাব বলা হচ্ছে।   রুবিন বলেন, কম সুদের পুরোনো মর্টগেজ থাকা ব্যক্তিরা প্রয়োজন না হলে নতুন বাড়ি কেনার দিকে আগ্রহী নাও হতে পারেন। তবে চাকরির কারণে স্থানান্তর বা পারিবারিক প্রয়োজনের মতো কারণে যাদের বাড়ি কিনতে বা বিক্রি করতে হচ্ছে, তাদের উচ্চ সুদের এই পরিস্থিতির মধ্যেই সিদ্ধান্ত নিতে হবে।   ডাগ্রোসা মনে করছেন, আগামী কয়েক মাসে আবাসন বাজার ক্রেতাদের জন্য তুলনামূলকভাবে সুবিধাজনক হয়ে উঠতে পারে। তার মতে, বিক্রেতাদের কাছ থেকে দাম কমানোর সুযোগ তৈরি হতে পারে। তবে আপাতত বাজারে এক ধরনের স্থবিরতা দেখা যেতে পারে।   বিশেষজ্ঞদের মতে, বাজারে বাড়ির মজুত বাড়া এবং মৌসুমি ধীরগতির সঙ্গে উচ্চ সুদের হার যুক্ত হওয়ায় বিক্রেতাদের ওপর চাপ আরও বাড়তে পারে। যারা দাম কমাতে দেরি করবেন, তাদের সীমিতসংখ্যক ক্রেতার জন্য অন্য বিক্রেতাদের সঙ্গে প্রতিযোগিতা করতে হতে পারে। ফলে সামনে ক্রেতাদের দর-কষাকষির ক্ষমতা বাড়ার সম্ভাবনাও তৈরি হচ্ছে।   তবে বিশেষজ্ঞরা বলছেন, সুদের হার বাড়লেই সঙ্গে সঙ্গে বাড়ির দাম কমে যাবে—এমন নয়। দীর্ঘ সময় ধরে সুদের হার বাড়তে থাকলে এর প্রভাব আবাসন বাজারে আরও স্পষ্ট হতে পারে। আগামী বসন্তের বাজার পরিস্থিতি এ বিষয়ে আরও পরিষ্কার ধারণা দিতে পারে বলে মনে করছেন তারা।

যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে বাড়ির মালিকদের জন্য নতুন করে উদ্বেগ তৈরি হচ্ছে। ২০২৬ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে দেশটির মর্টগেজ থাকা বাড়িগুলোর ৩ দশমিক ২ শতাংশকে ‘সিরিয়াসলি আন্ডারওয়াটার’ হিসেবে চিহ্নিত করা হয়েছে। এক বছর আগে এই হার ছিল ২ দশমিক ৭ শতাংশ। অর্থাৎ, এমন বাড়ির সংখ্যা বাড়ছে যেখানে মালিকের মর্টগেজ ঋণের পরিমাণ বাড়িটির বর্তমান বাজারমূল্যের চেয়ে অন্তত ২৫ শতাংশ বেশি।    রিয়েল এস্টেট ডেটা প্রতিষ্ঠান এটিটিওএম -এর দ্বিতীয় প্রান্তিকের ইউএস হোম ইকুইটি অ্যান্ড আন্ডারওয়াটার রিপোর্টে এই চিত্র উঠে এসেছে। প্রতিবেদনে দেখা যায়, ২০২৬ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকে যুক্তরাষ্ট্রের ৩৩টি অঙ্গরাজ্য ও ওয়াশিংটন ডিসিতে সিরিয়াসলি আন্ডারওয়াটার মর্টগেজের হার এক বছর আগের তুলনায় বেড়েছে। এর মধ্যে সবচেয়ে বড় পরিবর্তন দেখা গেছে মিনেসোটায়। সেখানে হার ২০২৫ সালের দ্বিতীয় প্রান্তিকের ২ দশমিক ৬ শতাংশ থেকে বেড়ে ২০২৬ সালের একই সময়ে ১২ দশমিক ১ শতাংশে পৌঁছেছে।    ‘আন্ডারওয়াটার মর্টগেজ’ বলতে এমন পরিস্থিতিকে বোঝানো হচ্ছে, যখন কোনো বাড়ির বিপরীতে নেওয়া ঋণের মোট বকেয়া ওই বাড়ির আনুমানিক বাজারমূল্যের চেয়ে বেশি হয়ে যায়। এটিটিওএম-এর ‘সিরিয়াসলি আন্ডারওয়াটার’ সংজ্ঞা অনুযায়ী, সম্পত্তির বিপরীতে থাকা ঋণের আনুমানিক ব্যালান্স বাড়িটির বাজারমূল্যের অন্তত ২৫ শতাংশ বেশি হলে সেটিকে এই শ্রেণিতে ধরা হয়। এমন অবস্থায় বাড়ির মালিক বাড়িটি বিক্রি করতে গেলে বড় ধরনের আর্থিক ক্ষতির মুখে পড়তে পারেন।    মিনেসোটার পর সিরিয়াসলি আন্ডারওয়াটার মর্টগেজের উচ্চ হার দেখা গেছে লুইজিয়ানায় ১০ দশমিক ৩ শতাংশ, আইওয়ায় ৭ দশমিক ৮ শতাংশ, মিসিসিপিতে ৬ দশমিক ৪ শতাংশ এবং আরকানসাসে ৬ শতাংশ। বিপরীতে নিউইয়র্কে এই হার ১ দশমিক ৫ শতাংশ এবং নিউ জার্সিতে ১ দশমিক ৬ শতাংশ। সবচেয়ে কম হার দেখা গেছে ভারমন্টে, মাত্র শূন্য দশমিক ৯ শতাংশ।    একই সময়ে বাড়ির মালিকদের ইকুইটির অবস্থানও দুর্বল হওয়ার ইঙ্গিত দিয়েছে এটিটিওএম-এর তথ্য। দ্বিতীয় প্রান্তিকে যুক্তরাষ্ট্রের মর্টগেজ থাকা বাড়ির ৪১ দশমিক ১ শতাংশকে ‘ইকুইটি রিচ’ হিসেবে বিবেচনা করা হয়েছে। এর অর্থ হলো, এসব বাড়ির বিপরীতে থাকা ঋণের মোট পরিমাণ বাড়ির আনুমানিক বাজারমূল্যের সর্বোচ্চ ৫০ শতাংশ। এক বছর আগে এই হার ছিল ৪৭ দশমিক ৪ শতাংশ। প্রথম প্রান্তিকেও হার ছিল ৪৩ দশমিক ৩ শতাংশ। ফলে টানা চার প্রান্তিক ধরে ইকুইটি রিচ বাড়ির হার কমেছে এবং এটি প্রায় পাঁচ বছরের মধ্যে সর্বনিম্ন পর্যায়ে নেমেছে।    বাড়ির ইকুইটি কমে যাওয়ার অর্থ হলো, অনেক মালিকের বাড়ির বর্তমান মূল্য ও মর্টগেজ ঋণের মধ্যে যে আর্থিক ব্যবধান ছিল, সেটি আগের তুলনায় সংকুচিত হচ্ছে। বিশেষ করে বাড়ির দাম কমে গেলে বা স্থির থাকলে, কিন্তু মর্টগেজের বকেয়া দ্রুত না কমলে এই ব্যবধান আরও সংকুচিত হতে পারে। আর কোনো মালিকের ঋণ যদি বাড়ির বাজারমূল্য ছাড়িয়ে যায়, তখন বাড়ি বিক্রি বা রিফাইন্যান্স করার সুযোগও কঠিন হয়ে পড়ে।    তবে সামগ্রিক পরিস্থিতিকে এখনই আবাসন বাজারের বড় ধরনের সংকট হিসেবে দেখছে না এটিটিওএম। প্রতিষ্ঠানটির তথ্য অনুযায়ী, বর্তমান ইকুইটি পরিস্থিতি ২০২০ সালের আগের সময়ের তুলনায় এখনো তুলনামূলকভাবে শক্তিশালী। অর্থাৎ, ঝুঁকির কিছু সূচক খারাপ দিকে গেলেও যুক্তরাষ্ট্রের অধিকাংশ বাড়ির মালিক এখনো আগের দশকের বড় ধরনের আবাসন সংকটের মতো অবস্থায় নেই।    তবু নতুন তথ্যটি বাড়ি মালিক, সম্ভাব্য ক্রেতা এবং মর্টগেজধারীদের জন্য গুরুত্বপূর্ণ। বিশেষ করে যেসব এলাকায় বাড়ির মূল্য কমছে বা দীর্ঘ সময় ধরে স্থির রয়েছে, সেখানে মর্টগেজের বকেয়া ও বাড়ির বর্তমান মূল্যের পার্থক্য ভবিষ্যতে আরও বড় হতে পারে। ফলে বাড়ি কেনার ক্ষেত্রে শুধু মাসিক মর্টগেজ পেমেন্ট নয়, বাড়ির সম্ভাব্য বাজারমূল্য, ডাউন পেমেন্ট, সুদের হার এবং ভবিষ্যৎ বিক্রির সম্ভাবনাও হিসাব করা গুরুত্বপূর্ণ হয়ে উঠছে।

যুক্তরাষ্ট্রের আবাসন বাজারে গতি কমছে। সাম্প্রতিক তথ্য বলছে, দেশের বড় বড় শহরের অনেক এলাকায় বাড়ির তালিকাভুক্ত দাম ও প্রতি বর্গফুটের দাম কমেছে। একই সময়ে উচ্চ মর্টগেজ রেট ক্রেতাদের সামর্থ্যের ওপর চাপ তৈরি করায় বিক্রেতারাও ক্রেতাদের কাছে আসতে দাম কমাতে শুরু করেছেন।   রিয়েল্টর ডটকমের বিশ্লেষণ অনুযায়ী, আগস্টে যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ির প্রতি বর্গফুটের জাতীয় গড় তালিকামূল্য টানা ১০ মাসের মতো আগের বছরের তুলনায় কমেছে। আগস্টে এই পতন ছিল ১ দশমিক ৮ শতাংশ। দেশের চারটি প্রধান অঞ্চলের মধ্যে নর্থইস্টে মধ্যম তালিকামূল্য ৩ দশমিক ৬ শতাংশ, সাউথে ২ দশমিক ৬ শতাংশ এবং ওয়েস্টে ২ দশমিক ১ শতাংশ কমেছে। মিডওয়েস্টে দাম প্রায় অপরিবর্তিত ছিল।   ৫০টি বৃহত্তম মেট্রোপলিটন এলাকার মধ্যে ৩৬টিতে আগস্টে আগের বছরের তুলনায় প্রতি বর্গফুটের তালিকামূল্য কমেছে। সবচেয়ে বড় পতন দেখা গেছে অস্টিনে ৮ দশমিক ১ শতাংশ, টাম্পায় ৫ দশমিক ৬ শতাংশ এবং মেমফিসে ৪ দশমিক ১ শতাংশ। বিপরীতে প্রভিডেন্সে ৯ দশমিক ৩ শতাংশ, ইন্ডিয়ানাপোলিসে ৪ দশমিক ৪ শতাংশ এবং শিকাগোতে ৩ দশমিক ৬ শতাংশ দাম বেড়েছে।   রিয়েল্টর ডটকমের সিনিয়র অর্থনীতিবিদ জেক ক্রিমেল বলেন, অস্টিন, টাম্পা, সান অ্যান্টোনিও ও ডেনভারের মতো ২০২০-২২ সালের আবাসন-বুমের শহরগুলো এখন মহামারির সময়কার অতিরিক্ত মূল্যবৃদ্ধির কিছুটা সমন্বয় করছে। এসব বাজারে মহামারির আগের সময়ের তুলনায় এখন বাড়ির সরবরাহও বেশি।   সান ফ্রান্সিসকোতেও আগস্টে বাড়ির প্রতি বর্গফুটের তালিকামূল্য এক বছর আগের তুলনায় ৩ দশমিক ৯ শতাংশ কমেছে। শহরটির মধ্যম তালিকামূল্য ছিল ৯ লাখ ৮ হাজার ৭০০ ডলার, যা এক বছর আগের তুলনায় ৫ দশমিক ২ শতাংশ কম। তবে বাজারটি এখনও প্রতিযোগিতামূলক রয়েছে।   ফ্যানি মে-র পক্ষে পালসেনমিক্স পরিচালিত সর্বশেষ হোম প্রাইস এক্সপেকটেশনস সার্ভে-তে ১১৪ জন অর্থনীতিবিদ, রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ ও বাজার বিশ্লেষক অংশ নিয়েছেন। তাঁদের গড় পূর্বাভাস অনুযায়ী, যুক্তরাষ্ট্রে বাড়ির দাম ২০২৬ সালে ২ দশমিক ৫ শতাংশ এবং ২০২৭ সালে ২ দশমিক ২ শতাংশ বাড়তে পারে। এরপর ২০২৮, ২০২৯ ও ২০৩০ সালে বৃদ্ধির হার যথাক্রমে ২ দশমিক ৭, ৩ দশমিক ১ ও ৩ দশমিক ৩ শতাংশ হতে পারে।   অর্থাৎ, বর্তমানে যে বাজার-শীতলতার প্রবণতা দেখা যাচ্ছে, সেটি ২০২৭ সালেও বাড়ির দামের বড় ধরনের উল্লম্ফন ঠেকিয়ে রাখতে পারে। তবে জাতীয় পর্যায়ে দাম পতনের বদলে সামান্য বাড়ার পূর্বাভাসই এখন বেশি জোরালো।   রয়টার্সের মার্চ ২০২৬-এর একটি অর্থনীতিবিদ জরিপেও ২০২৭ সালে যুক্তরাষ্ট্রের বাড়ির দাম প্রায় ২ দশমিক ৫ শতাংশ বাড়ার পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছিল। একই জরিপে ৩০ বছরের মর্টগেজ রেট প্রায় ৬ শতাংশের কাছাকাছি থাকার সম্ভাবনার কথা বলা হয়।